ABCP11: FII Grand Plaza Shopping

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    Com toda a certeza, o ABCP11 foi um dos FIIs que mais comprei quando comecei a montar minha carteira de investimentos há alguns anos, quando a sua cotação na B3 era muito barata.

    Nos últimos anos, a cotação do ABCP11 valorizou bastante e o fundo passou a ser um dos mais representativos FIIs monoimóvel do segmento de shopping center.

    Além disso, o FII Grand Plaza Shopping tornou-se um dos fundos monoimóvel mais negociados e conhecidos junto a bolsa de valores brasileira.

    Neste artigo, vamos conhecer um pouco sobre o ABCP11 e como a sua cotação oscilou ao longo do último ano.

    Conhecendo um pouco mais sobre o ABCP11

    Primeiramente, o FII Grand Plaza Shopping, ou ABCP11, foi um dos primeiros FIIs monoimóvel do segmento de shopping center a ser negociado na bolsa de valores brasileira.

    O ABCP11 teve seu IPO no ano de 1996 num momento em que o mercado de fundos imobiliários ainda estava começando a se estruturar.

    Ou seja, o FII Grand Plaza Shopping possui mais de 23 anos de mercado imobiliário, o que mostra a sua resiliência no tempo.

    Nesse sentido, o fundo tem como objetivo auferir renda (proventos e dividendos) através de imóveis físicos, ou seja, o FII é um fundo de tijolo que explora atualmente o Grand Plaza Shopping.

    Este shopping está localizado no município de Santo André, na região do ABCD paulista.

    O FII Grand Plaza Shopping tem por objetivo a exploração comercial do Grand Plaza Shopping, onde possui participação de 98,6% no empreendimento.

    Além disso, o fundo também mantém parte do seu capital de caixa de até 25 % em investimentos como:

    • Títulos públicos;
    • Operações lastreadas nesses títulos públicos;
    • Títulos na forma de ativos de renda fixa como os certificados de depósito bancários (CDBs).

    O site de RI do ABCP11 informa que o fundo é administrado e gerido pela Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda.

    O fundo cobra uma taxa de administração de 0,1% a.a. sobre o Patrimônio Líquido do fundo e não há taxa de performance.

    Atualmente, em agosto de 2020, existem cerca de 12,2 milhões de cotas distribuídas a 21.200 cotistas com um patrimônio líquido superior a R$ 1 bilhão de reais.

    Além disso, o ABCP11 é um dos FIIs que compõe o IFIX com representatividade atual de 1,4 %.

    Conhecendo mais sobre o Grand Plaza Shopping…

    O Grand Plaza Shopping é o principal centro de compras do Grande ABCD e é considerado um dos maiores do país em área bruta locável.

    Sendo assim, a área bruta locável do ABCP11 é de, aproximadamente, 63.768 metros quadrados.

    Então, o fundo ainda conta com uma estrutura gigantesca mais de 280 operações, Boulevard Gastronômico, 10 salas de cinema da rede Cinemark, parque temático Playland e 24 pistas de boliche.

    O empreendimento ainda conta com estacionamento com vagas cobertas, hipermercado, home center e academia.

    Dentro das operações do ABCP11, destacam-se a presença de marcar icônicas do setor de varejo, na forma de lojas âncoras e mega lojas (Figura 1).

    abcp11 cotação
    Figura 1: Distribuição das operações do ABCP11.
    Fonte: Relatório Gerencial do ABCP11 (maio/2020).

    Atualmente, as lojas âncoras e mega lojas representam cerca de 51 % do total de operações do FII.

    Por isso, pode-se dizer que o ABCP11 tem ótimas opções de lojas para atrair consumidores.

    Além disso, a estrutura do Grand Plaza Shopping conta com um prédio comercial em anexo que tem cerca de 5.700 metros quadrados de ABL.

    Este prédio comercial em anexo conta como locatários como Caixa Econômica Federal, CVC e um cartório.

    Devido a sua ótima localização, o FII ABCP11 consegue criar um fluxo de pessoas das cidades de São Caetano do Sul, Diadema, São Bernardo do Campo, Santo André e Mauá (Figura 2).

    abcp11 cotação
    Figura 2: Área de influência do ABCP11.
    Fonte: Relatório Gerencial do ABCP11 (maio/2020).

    Os dividendos do ABCP11

    De acordo com o site Mundo FII, nos últimos 2 anos, o FII Grand Plaza Shopping distribui dividendos bastante regulares com uma distribuição regular e crescente de R$ 0,42 a R$ 0,49 por cota.

    Entretanto, desde abril de 2020, o ABCP11 não vem distribuindo dividendos aos seus cotistas por causa dos efeitos da pandemia de COVID-19.

    Portanto, o cálculo do dividend yield dos últimos 12 meses será distorcido por essa ausência de distribuição de dividendos e reprecificação da cotação do ABCP11.

    Sendo assim, o fundo está atualmente com um dividend yield (%) em torno de 4,68 % a.a. com um dividendo médio de R$ 0,39 por cota nos últimos 12 meses.

    abcp11 dividendos

    Figura 3: Dividendos do ABCP11 nos últimos 2 anos.
    Fonte: Mundo FII (2020).Assim como no caso de outros FIIs de shopping como o HGBS11 e o XPML11, a distribuição de dividendos foi fortemente impactada pela paralisação das atividades dos shoppings no início do ano de 2020.

    A cotação do ABCP11 nos últimos anos

    Durante o ano de 2019, a cotação do FII Grand Plaza Shopping, ou ABCP11 acompanhou a tendência de um mercado de alta (Figura 4).

    abcp11 cotação 3
    Figura 4: Cotação do ABCP11 nos últimos 12 meses.
    Fonte: Google Finance.

    Em fevereiro de 2019, a cotação do fundo estava em torno de R$ 92,00 e, ao longo de todo o ano de 2019, houve uma valorização significativa.

    Por exemplo, em dezembro de 2019, a cotação do ABCP11 alcançou cerca de R$ 108,75.

    Ou seja, no período, o fundo acumulou uma alta de 15,4 %, um valor bastante interessante se tratando de um fundo mono-multi.

    Contudo, nos primeiros 2 meses de 2020, o mercado apresentou uma leve tendência de baixa e o fundo fechou fevereiro com uma queda aproximada de 5 %.

    Em março de 2020, em meio a pandemia de COVID-19, a cotação do ABCP11 desabou, chegando a ser negociada a R$ 70,18.

    Em outras palavras, a cotação do fundo desvalorizou cerca de R$ 38,00 por cota.

    Atualmente, em agosto de 2020, a cotação do ABCP11 hoje é R$ 90,49, valor próximo ao observado no início do ano de 2019.

    A cotação do ABCP11 é condizente com a qualidade do fundo?

    No meu racional, o momento do mercado de FIIs agora é outro com o crescimento dos fundos imobiliários multi-multi e FIIs híbridos.

    Além disso, penso que os FIIs mono-mono e mono-multi sofrerão uma retração num mercado de fundos imobiliários tão atraente e competitivo.

    Nesse sentido, não acredito que a cotação atual do ABCP11 seja condizente com a qualidade do ativo, uma vez que o Grand Plaza Shopping é um ativo com excelente localização e estrutura.

     

     

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