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BTLG11 FII: BTG Pactual Logística

O fundo imobiliário do setor de logística da BTG Pactual tem um portfólio de ativos bastante diversificado.

O BTLG11 FII é um dos ativos do segmento de logística que tem chamado a atenção dos investidores de fundos imobiliários.

Com um portfólio de ativos imobiliários bastante interessante, o fundo tem aumentado sua posição de destaque dentro dos FIIs logísticos.

Recentemente, o BTG Pactual Logística FII negociado sob o ticker BTLG11 lançou a mercado uma nova emissão para aumentar ainda mais sua diversificação.

Tendo em vista este cenário, vamos analisar o BTLG11 FII, os ativos imobiliários do fundo, dividendos e cotação.

Só para lembrar que não é indicação de compra e venda, certo?

O que é BTG Pactual Logística Fundo de Investimento Imobiliário?

O BTG Pactual Logística Fundo de Investimento Imobiliário, ou BTLG11, é um FII do segmento de logística, inscrito sob o CNPJ número 11.839.593/0001-09.

O objetivo do fundo é auferir renda e ganho de capital através da locação de ativos imobiliários, na forma de galpões logísticos e industriais.

O BTLG11 tem a gestão da BTG Pactual Gestão de Recursos e a administração da BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM.

Ademais, a gestão do fundo é do tipo passiva e o BTLG11 tem prazo de duração indeterminado.

Além disso, o fundo também investe em imóveis destinados ao setor do varejo totalmente construídos que são locados preferencialmente através de contratos de longa duração.

O fundo imobiliário BTLG11 teve seu início de negociação na B3 em 03 de agosto de 2010 e é destinado a investidores em geral.

Além disso, o BTG Pactual Logística cobra taxa de administração de 0,90% a.a. sobre o valor
de mercado do fundo.

De acordo com o último relatório gerencial do fundo, o BTLG11 tem um valor de mercado de cerca de R$ 747,3 milhões.

Em agosto de 2020, o fundo teve liquidez mensal de R$ 60,3 milhões.

Atualmente, o fundo tem 28.964 cotistas com uma quantidade de cotas de 6,9 milhões.

Até agosto de 2020, o BTLG11 FII lançou a mercado 8 emissões de novas cotas e subscrição.

Em seguida, vamos falar sobre os ativos imobiliários do BTG Pactual Logística.

Ativos imobiliários do BTLG11 FII

Atualmente, o BTG Pactual Logística, ou BTLG11, tem 8 ativos imobiliários na forma de galpões logísticos e industriais.

Recentemente, em setembro de 2020, o fundo adquiriu mais 2 imóveis para compor o seu portfólio.

Desse modo, a área bruta locável (ABL) dos ativos imobiliários do fundo é de 152,9 mil metros quadrados.

Os imóveis do BTG Pactual Logística estão localizados majoritariamente nos estados de São Paulo e Ceará.

Os principais locatários dos ativos imobiliários do BTLG11 são as empresas BRF, Femsa, Natura, Ceratti e Itambé.

De acordo com o relatório gerencial do BTLG11 FII, os locatários, ou inquilinos do fundo atuam majoritariamente no segmento alimentício e varejista.

Além disso, o tempo médio de vencimento dos contratos com os locatários é de 9 anos, o que está de acordo com a política de investimento do BTLG11.

Então, cerca de 81 % dos contratos firmados entre os locatários e o fundo tem vencimento após o ano de 2024.

btlg11 fii
Figura 1: Tipologia de contratos e perfil dos ativos do BTLG11. Fonte: Relatório Gerencial.

Em resumo, a tipologia dos contratos é majoritariamente atípica (87 %) com reajustes indexados principalmente ao IGPM.

Atualmente, o fundo não tem vacância física.

No mês de agosto de 2020, o BTG Pactual Logística tinha um patrimônio líquido de R$ 706 milhões com um grau de alavancagem pequeno e um LTV de 4,7 %.

O valor em caixa do fundo é de cerca de R$ 174 milhões e, cerca de R$ 168 milhões envolvidos na aquisição dos novos ativos imobiliários do fundo.

Figura 2: Grau de alavancagem do BTLG11.
Fonte: Relatório Gerencial.

Agora, vamos falar dos dividendos e cotação do fundo logístico da BTG Pactual.

BTLG11 dividendos

Em agosto de 2020, o BTLG11 FII teve um resultado de cerca de R$ 2,3 milhões, distribuindo dividendos de R$ 0,33 por cota.

A BTG Pactual Gestão de Recursos atribuiu a queda pontual dos proventos pela diferença entre a data de aquisição dos novos ativos imobiliários da emissão e o efetivo recebimento do aluguel.

Certamente, o histórico de distribuição de dividendos do BTLG11 mostra que os rendimentos do fundo são relativamente regulares.

btlg11 dividendos
Figura 3: Histórico de dividendos do BTLG11.
Fonte: Mundo FII.

Nos últimos 12 meses, o BTLG11 pagou dividendos de R$ 5,57 por cota, o que representa um dividend yield (DY) de 5,7 % a.a.

Sendo assim, o rendimento médio dos últimos 12 meses é de R$ 0,43 por cota com um DY médio de 0,45 % ao mês.

Para encerrar, vamos falar sobre a cotação do BTG Pactual Logística.

Cotação do BTLG11 FII

Nos últimos 5 anos, a cotação do BTLG11 valorizou cerca de 31,5 % em comparação ao valor de outubro de 2015 (R$ 68,87).

Mais recentemente, nos últimos 12 meses, de acordo com o site Status Invest, o BTLG11 teve uma desvalorização de cerca de 1% da sua cotação.

Entre outubro de 2019 e outubro de 2020, o fundo apresentou a cotação mínima de R$ 76,00, enquanto a cotação máxima foi de R$ 134,49.

A cotação do BTLG11 hoje é R$ 104,00.

Conclusão sobre o BTLG11

Em conclusão, a análise dos ativos imobiliários do BTLG11 mostra que o fundo tem um portfólio de imóveis bastante interessante em termos de qualidade.

A despeito da minha opinião sobre a gestão, certamente vale a pena estudar o BTLG11 FII.

Em contrapartida, uma questão que é importante é o acompanhamento do grau de alavancagem do fundo que dependendo do montante pode comprometer o fluxo de caixa do fundo.

Basicamente, é isso que tenho para falar sobre o BTG Pactual Logística.

Um forte abraço,

Rodrigo Colombo.

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