Dividendos do KNRI11 caindo muito. Problema?

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    Olhar os Dividendos do KNRI11 caindo durante os últimos anos é algo extremamente desconfortável para a grande maioria dos pequenos investidores na bolsa de valores. Porque?

    O principal ponto é que a maioria das pessoas não está pronta para problemas em fundos imobiliários, não está pronta para um fundo que não funciona 100% do jeito que o investidor espera.

    No dia 24 eu fiz uma live sobre esse tema, trazendo a tona problemas que um FII pode enfrentar com o passar dos anos, você pode assistir à live clicando aqui.

    Qual o problema com os Dividendos do KNRI11 caindo?

    Pra conseguir tocar nesse assunto, é importante entender de onde vem o dinheiro dos fundos imobiliários, cada fundo trabalha de uma forma e o fato dele entregar menos renda recai sobre algum fato específico.

    Pode ser falta de um contrato, vacância, falta de pagamento, muito dinheiro em caixa ou qualquer outra coisa.

    Mas em resumo, o que o KNRI11 tem hoje que e diferente de 2016 quando pagava R$0,22 a mais todos os meses de rendimento?

    • Vacância maior atualmente;
    • Carências, multas e descontos à serem pagas;
    • Selic em 2%, diferente dos 14% naquele período;

    Vacância maior do KNRI11

    O KNRI11 tem muitos imóveis dentro da cidade do Rio de Janeiro, o que é um problema olhando para o lado de negócios imobiliários.

    Dê uma olhada nas notícias sobre o tema.

    Da vacância atual do fundo, mais de 65% vem das lajes comerciais do Rio de Janeiro.

    Mas porque o fundo não vende estes imóveis? Porque estamos falando de imóvel e não de uma bicicleta.

    Além de não ser fácil vender um imóvel com a Cidade na atual situação, quando se investe em imóvel deve-se imaginar que problemas irão acontecer.

    Ninguém contava com uma pandemia mundial anos atrás. 

    Todo mundo contava com a volta do RJ.

    Agora sobre a SELIC

    O que a SELIC tem de ligação com menor pagamento dos dividendos do KNRI11?

    Simples, em 2016 o fundo tinha R$120 milhões em caixa, esse valor rendia 14% ao ano para os cotistas, isso dava algo em torno de R$1,20 a mais de rendimento anual para cada cota.

    O fundo hoje tem R$110 milhões em caixa, com a SELIC em 2% esse valor rende para cada cota, R$0,10 por ano.

    Carências, Multas e Descontos

    É natural que ao chegar uma crise, carências e descontos são concedidos. Um fundo gasta mais com imóvel parado do que locado mais barato.

    Vale muito mais para o fundo alugar um prédio quase de graça do que deixar ele vago, pelo menos você tem um inquilino pagando os custos do imóvel.

    No último relatório gerencial o KNRI11 informou que gerou uma receita de R$17 milhões em março de 2021, isso descontando todas as vacâncias, carências, descontos e multas.

    O valor original deveria ser quase R$23 milhões, isso daria algo em torno de R$0,95 por cota.

    Em resumo, se o fundo estivesse na mesma situação econômica de 2016, o KNRI11 estaria pagando um rendimento maior do que o período.

    É natural que fundos imobiliários tenham problemas, mesmo um ótimo gestor não pode prever o futuro.

    O gestor precisa confirmar no imóvel que tem e precisa entender o atual momento, o gestor do KNRI11 acredita no seu portfólio e mantém a sua estratégia.

    Vai funcionar? Não sabemos, somente o futuro poderá nos dizer.

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