in

Fundos de papel: como funcionam na prática?

Você já deve ter ouvido falar de fundos de papel, não é mesmo?

Mas, como eles funcionam na prática? Quais as diferenças principais entre os fundos de tijolo e papel?

Vale a pena comprar este tipo de fundo para colocar na sua carteira de investimentos?

Se você tem estas dúvidas, o artigo abaixo vai discutir alguns pontos para facilitar o seu entendimento básico sobre os fundos de papel.

Então, vamos começar pelo ponto fundamental…

O que são fundos de papel?

Em resumo, os fundos de papel, ou fundos de recebíveis imobiliários, são fundos de investimentos imobiliários baseados em empréstimos.

Os empréstimos deste tipo de fundos são feitos, principalmente, através da emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).

Contudo, os empréstimos também podem ter como base ativos de renda fixa como letras de crédito imobiliário (LCI) e letras de crédito do agronegócio (LCA).

Ademais, o empréstimo sempre é feito baseado em garantias que podem ser imóveis ou outros tipos de bens que serão tomados, caso a dívida não seja paga.

Nesse caso, a garantia acordada seria incorporada pelo fundo de papel que poderia utilizá-la para compor o patrimônio do fundo.

Como funcionam os fundos de papel na prática?

Os fundos de papel funcionam envolvendo três tipos de entidades: o fundo, a securitizadora e o devedor.

Para explicar isso, vamos ver a figura 1:

Funcionamento dos Fundos de Papel.
Figura 1: Funcionamento dos Fundos de Papel.
Fonte: Autoria própria (2020).
  1. O fundo de papel empresta dinheiro para a securitizadora criar um CRI.
  2. A securitizadora cria o CRI para um determinado devedor.
  3. O devedor paga a parcela do CRI diretamente para a securitizadora.
  4. A securitizadora repassa o valor para o fundo.

Na prática, quando o investidor compra cotas de um fundo de papel, ele empresta o dinheiro para a etapa 1 acontecer.

Na obtenção de rendimentos mensais dos fundos de papel, os valores das parcelas dos CRIs são distribuídos aos cotistas, ou seja, os valores da etapa 4.

Ou seja, viram como não tem mistério em entender este sistema na prática?

Então, será que por isso podemos considerar o fluxo de rendimentos mensais dos fundos de papel mais regular?

Para responder essa pergunta, vamos ver o fluxo de rendimentos do fator Verità (VRTA11) usando os dados do site Mundo FII.

 Fluxo de rendimentos mensais do VRTA11
Figura 2: Fluxo de rendimentos mensais do VRTA11 entre maio de 2018 e abril de 2020. Fonte: Adaptada de MundoFII.

A figura 2 mostra que o fluxo de rendimentos sofreu oscilações ao longo dos últimos dois anos.

Isso está relacionado a alguns fatores mais específicos para os FIIs de papel:

  1. Os devedores que assumiram determinados CRIs não conseguiram honrar aquele pagamento num determinado mês;
  2. Encerramento de algum CRI e tempo de obtenção de novos CRIs para compor o fundo de papel.

Desse modo, podemos ver que não existe uma relação entre os FIIs de papel e a maior regularidade de fluxo de rendimentos mensais.

Quais as principais diferenças entre os fundos de papel e os fundos de tijolo?

Em linhas gerais, existem várias diferenças entre os fundos de tijolo e os FIIs de papel. Contudo, vou discutir algumas delas para ilustrar esse ponto.

1 – o tipo de ativo que cada fundo investe

Os fundos de tijolo, como HGLG11 e ALZR11, investem em imóveis físicos, ou seja, o investimento é feito na aquisição de imóveis para posterior locação.

Você não conhece o HGLG11? Então, tem um post aqui no blog que pode lhe ajudar. Basta clicar nesse link.

Além disso, você conhece o ALZR11, famoso “Alzirão”, você conhece? Para saber mais informações sobre o ALZR11, basta clicar aqui.

Os fundos de papel não investem diretamente em imóveis. Como dito anteriormente, os FIIs de papel usam empréstimos financeiros para aquisição de CRIs.

2 – Papel dos CRIs para o desenvolvimento dos fundos

A segunda diferença é que nos fundos de tijolo, os CRIs podem ser usados na tomada de dívidas para a aquisição de novos imóveis.

Então, quando um fundo de tijolo assume um CRI para comprar um imóvel, ele está alavancado, ou seja, trocando em miúdos, está se endividando!

Em contrapartida, os fundos de papel têm os CRIs como principal forma de ativo que garantem esse fluxo de caixa dos devedores para o fundo, por intermédio da securitizadora.

3 – Relação do PVP com o comportamento do fundo

A terceira diferença é como a relação entre o preço da cota e o valor patrimonial (P/VP) pode influenciar no fundo de tijolo ou fundo de papel.

A relação entre o preço da cota e o valor patrimonial (P/VP) de fundos de tijolo não tem um significado real. Deixa eu explicar isso de uma forma bem simples.

Os imóveis que compõe um fundo de tijolo passam por reavaliações anuais, o que pode fazer com que eles se valorizem ou desvalorizem ao longo do tempo.

Assim, outro ponto importante é que não existe uma regra de análise padronizada dos imóveis que fazem parte de um determinado fundo.

Ou seja, o valor patrimonial (VP) do fundo não depende somente do VP no momento da compra da cota, mas também desse processo de reavaliação dos imóveis físicos.

Anteriormente, fiz um vídeo no Youtube em que falo mais detalhes sobre isso, basta clicar nesse link.

Para os fundos de papel, a análise do P/VP é muito importante.

Sendo assim, como citado anteriormente, os fundos de papel funcionam através de empréstimos.

Vamos supor que o cotista compre uma cota de um fundo de papel a 100 reais num P/VP igual a 1,2, isso significa que ele pagou 20 % a mais naquele empréstimo.

O ideal para fundos de papel é buscar sempre valores de P/VP próximos a 1, para que você empreste dinheiro para o fundo numa relação de valor justa.

Vale a pena comprar fundos de papel para compor sua carteira de investimentos?

Só para relembrar, isso não é nenhuma recomendação de compra e venda, certo?

Agora falando um pouco da minha experiência, eu acho válido comprar fundos de papel para compor sua carteira de investimentos, desde que você já tenha uma carteira de FIIs de tijolo bem consolidada.

Atualmente, eu tenho poucos fundos de papel que representam menos de 10 % da minha carteira.

Para saber mais sobre os fundos de papel que compõe a minha carteira, fiz um vídeo recente no Youtube falando sobre eles. Basta clicar aqui.

Finalmente, preciso perguntar a você: você curte este tipo de fundo? Quais FIIs de papel você tem?

Curte aí e compartilha! Quero saber sua opinião!

What do you think?

Comments

Leave a Reply

One Ping

  1. Pingback:

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *

Loading…

0

Como ganhar dinheiro escrevendo?

Diferença entre renda fixa e variável?