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QUEM É O RODRIGO COLOMBO?

Sou Rodrigo Colombo, investidor profissional com mais de R$10 milhões de patrimônio em gestão e investidor da bolsa de valores desde 2009. Casado e pai da Olívia e do Otávio, alcancei o meu primeiro milhão depois de 7 anos investindo em bolsa de valores e cheguei aos 10 no ano de 2020.

Comprei minha primeira cota de fundo imobiliário em 2009 e desde então eu não fiquei sequer um mês sem realizar novas compras, estou comprando novos fundos e ações por mais de 120 meses seguidos.

Investir não é escolher os ativos certos, investir é investir nos ativos que você acredita e aguardar os resultados, ninguém acerta em tudo. A Bolsa é incrível por isso, você não precisa acertar em tudo, precisa acertar em somente uma.

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Nos últimos dois anos, houve um aumento significativo do número de investidores que entraram na bolsa de valores. Contudo, muitos investidores não sabem o que são fundos imobiliários (FIIs).

Se você busca uma renda mensal recorrente deve selecionar os fundos imobiliários mais seguros e consolidados. Por isso, conhecer as características dos fundos imobiliários é essencial.

Neste artigo você entenderá:

Qual a lei dos FIIs?

A lei dos FIIs é a chamada lei número 8668 de 25 de junho de 1993 da Casa Civil. Esta lei dispõe sobre o regime tributário dos fundos imobiliários e dá outras providências.

O que são fundos imobiliários?

De acordo com a lei 8668 de 1993 da Casa Civil, fundos imobiliários são “caracterizados pela comunhão de recursos captados por meio do Sistema de Distribuição de Valores Mobiliários, na forma da Lei nº 6.385, de 7 de dezembro de 1976, destinados a aplicação em empreendimentos imobiliários”.

Em outras palavras, os FIIs são compostos pela captação de recursos de vários investidores através da bolsa de valores com objetivo de aplicar em investimentos imobiliários.

Por exemplo, quando você compra uma cota de um FII na bolsa de valores, na verdade, você não está comprando diretamente do fundo, mas sim de uma pessoa que está vendendo esta cota.

Portanto, as compras e vendas de cotas são feitas por pessoas físicas, ou seja, um fundo imobiliário é regido sob a forma de condomínio fechado.

O artigo 7 da lei dos fundos imobiliários define que não existe comunicação direta entre o patrimônio do FII e o patrimônio da administradora, sendo observadas as seguintes restrições:

o que são fundos imobiliários
Figura 1: Restrições definidas pelo artigo 7 da lei 8668 / 1993.
Fonte: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8668.htm#:~:text=LEI%20No%208.668%2C%20DE,Art.

No caso de ocorrer algum problema judicial com a gestora ou a administradora, o patrimônio do fundo ficaria fora desta questão jurídica.

Como são regidos os fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários são regidos através de regulamentos. Nos regulamentos é possível encontrar diversas informações que explicam detalhadamente como funciona aquele FII.

O artigo 10 da lei 8668 / 1993 apresenta os pontos principais que todo regulamento de fundo imobiliário deve conter. Os tópicos do artigo 10 são demonstrados na figura 2.

Figura 2: Itens do artigo 10 da lei dos fundos imobiliários.
Fonte: Lei 8668 / 1993.

Desse modo, o regulamento é o documento base para que o investidor tenha a resposta para os seguintes questionamentos?

Por exemplo, se o HGRU11 que tem a especificação no regulamento que é um fundo híbrido que compra imóveis comerciais e educacionais, não faz sentido você como cotista questionar o tipo de imóvel adquirido.

Se você não conhece o HGRU11, fiz um artigo mais detalhado aqui no blog, basta clicar aqui.

Quem gerencia os fundos imobiliários?

No universo dos fundos imobiliários existem duas partes responsáveis por “cuidar” dos FIIs que são:

A gestora é quem faz o fundo “rodar” e a administração mostra o resultado dessa gestão. Portanto, a gestão é fundamental para um fundo imobiliário!

Outro ponto importante é que existem gestão e administração do fundo, e gestão e administração do imóvel em si, como é visto, por exemplo num shopping center.

Só para exemplificar, o fundo RBRP11 tem a gestão da RBR Asset Management e a administração da BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

 

O que a administradora dos fundos imobiliários não pode fazer?

De forma clara, o artigo 12 da lei dos fundos imobiliários define que a administradora de um fundo NÃO pode:

Ou seja, a administradora funciona apenas como um funcionário do fundo.

Sendo assim, a administradora do FII deve seguir esta série de diretrizes para que o fundo seja administrado de forma adequada.

Qual a relação dos cotistas em relação aos fundos imobiliários?

Os cotistas dos FIIs não podem exercer qualquer tipo de direito real sob os imóveis ou patrimônio dos fundos imobiliários.

Nesse caso, mesmo que o cotista tenha 10 % de participação num FII, ele não poderá, por exemplo, solicitar a mudança de um inquilino de um andar de uma laje corporativa.

Além disso, os cotistas não tem qualquer responsabilidade sobre obrigações legais ou contratuais sobre os imóveis ou patrimônios reais de um FII que tenham sido assumidas pela gestora.

Então, no caso de pagamentos de obras emergenciais e outros tipos de gastos não recorrentes, os cotistas não terão qualquer responsabilidade em relação aos valores em débito dos FIIs.

Como funciona a distribuição de dividendos dos fundos imobiliários?

É previsto em lei que os fundos imobiliários devem distribuir aos seus cotistas semestralmente 95 % do seu rendimento financeiro.

Todavia, não existe uma regra padrão para quando ocorre a distribuição de dividendos, ou seja, a forma como eles serão distribuídos ao longo do mês deve estar definida em regulamento.

Por enquanto, os dividendos ou proventos dos FIIs não são tributados e são isentos de imposto de renda. Contudo, a questão da tributação dos dividendos já é colocada na pauta de discussão nos últimos anos.

Ainda assim, penso que essa questão deve ser resolvida o mais prontamente possível para que quem quiser ficar no mercado de renda variável permaneça e quem não quiser, zere suas posições.

Como os FIIs crescem?

Os fundos imobiliários crescem através de um processo chamado emissão.

Por definição, o processo de emissão de um FII é uma sequência de eventos com o objetivo de promover o crescimento do fundo, através do aumento da quantidade de cotas disponíveis no mercado.

Se você quer saber mais sobre emissões, leia esse artigo do blog.

Em conclusão…

O objetivo deste artigo é discutir o essencial para o entendimento do que são os fundos imobiliários.

Então, espero ter contribuído para o seu maior entendimento sobre o assunto.

Até a próxima e um forte abraço!