HABT11 vale a pena? Conheça o Habitat II FII

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    Os fundos de papel como HCTR11 e HABT11 FII são ativos considerados adequados para a diversificação de carteira de investimentos. Mas será que investir no HABT11 vale a pena?

    O HABT11, ou Habitat II Fundo de Investimento Imobiliário, que a gestão da Habitat Capital Partners, uma gestora que ainda é pouco conhecida no mercado.

    Contudo, conforme informado pelo HABT11 RI, a gestora é especializada na gestão de fundos de papel.

    Desse modo, em teoria, a gestora do fundo tem o “Know how” do mercado de fundos imobiliários de papel.

    No artigo de hoje, vamos falar sobre o HABT11, a cotação, os dividendos do fundo e se vale a pena investir no Habitat II FII.

    Lembrando que o artigo não é nenhuma recomendação de compra e venda, certo?

    O que é o HABT11 FII? Será que vale a pena?

    O HABT11 FII é um fundo de investimento imobiliário de papel, ou seja, é um fundo que investe majoritariamente em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).

    De acordo com o HABT11 RI, os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) são lastreados em carteiras de recebíveis pulverizados.

    O fundo teve o início das negociações na B3 em julho de 2019 com um valor de mercado de R$ 100,00.

    Este fundo imobiliário tem como gestora a Habitat Capital Partners e tem a administração da Vórtx DTVM.

    O fundo HABT11 está inscrito sob o CNPJ número 30.578.417/0001-05 e tem prazo de duração indeterminado, conforme demonstrado no relatório gerencial do fundo.

    O Habitat II FII tem as seguintes taxas cobradas:

    • Taxa (Tx) de Administração de 0,20% a.a.
    • Taxa de Gestão de 1,30% a.a.
    • Tx de Performance de 20% sobre o que exceder 100% do CDI

    Por isso, alguns investidores podem questionar se vale a pena investir no HABT11 devido as taxas cobradas pelo fundo.

    Atualmente, o fundo tem cerca de 12 mil cotistas e, aproximadamente, 3,87 milhões de cotas negociadas a mercado.

    No relatório gerencial de agosto de 2020, o patrimônio líquido (PL) do HABT11 é de cerca de R$ 389 milhões.

    Carteira de Ativos do HABT11

    Em agosto de 2020, cerca de 71,3% do Patrimônio Líquido do fundo estava alocado em CRIs.

    A diversificação dos CRIs é observada através de ativos dos segmentos de loteamentos, multipropriedades e condomínios. Atualmente, a carteira de ativos do HABT1 tem 23 CRIs.

    Além da diversificação em segmentos, os ativos também têm diversificação geográfica, ou seja, o fundo possui CRIs em 11 estados brasileiros, nas regiões Sul, Sudeste, Centro-Oeste e Nordeste.

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    Figura 1: Carteira de ativos do HABT11.
    Fonte: Relatório Gerencial.

    Os certificados de recebíveis imobiliários do fundo tem uma taxa média de 12,03 % a.a. com um prazo de duração médio de 2,92 anos.

    O fundo ainda possui cotas do FII RBRY11 que representam cerca de 3,16 % do patrimônio líquido do HABT11.

    Além disso, cerca de 25,5 % do patrimônio líquido do HABT11 está alocado no título de renda fixa Caixa Soberano.

    Alocação dos CRIs por indexadores

    A alocação dos CRIs por indexador do fundo é concentrada majoritariamente no IGP-M com representatividade de 53,3 % do patrimônio líquido do HABT11.

    Neste sentido, o fundo se beneficiou da alta atual do IGP-M, o que fez com que muitos investidores comprassem cotas do HABT11 por achar que vale a pena.

    Adicionalmente, cerca de 39,5 % da alocação do PL do Habitat II FII está concentrada no indexador IPCA e 6,72 % está alocada no INPC.

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    Figura 2: Alocação por indexador do HABT11.
    Fonte: Relatório Gerencial.

    Recentemente, em agosto de 2020, o fundo investiu na 1ª tranche no valor de cerca R$ 24,7 milhões do CRI Chateau du Golden com taxa de IPCA +12% a.a. e prazo de 120 meses.

    Este CRI tem lastro imobiliário os recebíveis do empreendimento de multipropriedade Chateau Du Golden, localizado em Gramado (RS).

    Além disso, o HABT11 também investiu R$ 16 milhões no CRI Residencial Morro da Mata, série única, com taxa de IGP-M + 10,5% a.a. e prazo de 120 meses.

    Outro ponto interessante é que o fundo apresenta o pipeline de investimentos, de modo que é possível ver o estágio de cada CRI dentro da carteira de ativos, conforme demonstrado na figura 3.

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    Figura 3: Pipeline de investimentos do HABT11.
    Fonte: Relatório Gerencial.

    De acordo com a figura 3, por exemplo, o CRI loteamento MT está em estágio inicial, enquanto o CRI loteamento SE está em fase final.

    HABT11 cotação

    Com o recente IPO do fundo HABT11 II FII, não é possível observar dados muito detalhados de cotação histórica do fundo, mas vale a pena analisar o fundo.

    Entretanto, a figura 4 mostra a cotação do HABT11 desde setembro de 2019, ou seja, desde o IPO do fundo.

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    Figura 4: Cotação do HABT11.
    Fonte: Status Invest.

    Em setembro de 2019, o fundo começou a ser negociado a mercado com a cotação de R$ 100,00.

    Nos 12 meses anteriores, a cotação do HABT11 teve uma valorização de cerca de 10,4 %.

    Em outras palavras, o valor da cota do FII HABT11 em outubro de 2019 era R$ 104,05, enquanto no mês de outubro de 2020, a cota bateu R$ 114,48.

    Ademais, o valor da cotação do HABT11 é de R$ 114,48.

    A seguir, vamos falar sobre os dividendos do HABT11.

    HABT11 dividendos

    O histórico de dividendos do HABT11 é mostrado na figura 5.

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    Figura 5: Dividendos do HABT11.
    Fonte: Mundo FII.

    Nos últimos 3 meses, o HABT11 tem se beneficiado do aumento do indexador IGP-M devido aos impactos econômicos da pandemia de COVID-19. Desse modo, o fundo pagou dividendos crescentes no período.

    O HABT11 distribuiu R$ 1,00 em dividendos em setembro de 2020 com um dividend yield médio de 0,75 % ao mês.

    Nos 12 meses anteriores, os proventos do fundo somaram R$ 10,31 com um dividend yield de 9,9% a.a.

    Ou seja, o dividendo médio pago pelo HABT11 nos últimos 12 meses é de R$ 0,86 por cota.

    Atualmente, o fundo é negociado com ágio com um P/VP igual a 1,13 com um número de 893 negociações diárias.

    O volume de negociação de cotas do fundo é de R$ 1,6 milhão por dia.

    Em seguida, vamos falar um pouco se vale a pena investir no HABT11.

    HABT11 vale a pena?

    O primeiro passo que o investidor deve ter ao analisar o Habitat II FII é saber como funcionam os fundos de papel, pois estes tem uma dinâmica diferente dos fundos de tijolo.

    Ao analisar os ativos e a alocação por indexadores, o investidor deve compreender que os indexadores apresentam oscilações de suas taxas.

    Por isso, não é possível afirmar qual a tendência do IGP-M e IPCA no longo prazo, ainda mais se tratando da economia brasileira.

    Caso o investidor entenda que vale a pena investir no HABT11, ele deve ter em mente a discussão apresentada anteriormente.

    Sendo assim, cabe ao investidor entender como funciona o HABT11 e se o fundo pode ser incorporado a sua carteira de investimentos sem grandes riscos.

    Então, é isso pessoal!

    Forte abraço,

    Rodrigo Colombo.

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