HGBS11 ou XPML11? Qual você prefere?

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    Hoje vamos começar uma série de posts que farão comparações entre os fundos imobiliários em destaque junto ao mercado de renda variável. Então, para começar vamos fazer o seguinte duelo, HGBS11 ou XPML11.

    Em primeiro lugar, os posts de duelos só serão feitos com FIIs do mesmo segmento para evitar distorções entre as comparações.

    Em segundo lugar, serão selecionados critérios para comparar os FIIs de cada segmento específico para que a análise fique justa.

    Sendo assim, hoje vamos analisar o duelo entre o Hedge Brasil Shopping FII, ou HGBS11 e o XP Malls, ou XPML11.

    Tanto o HGBS11 quanto o XPML11 têm gestoras que apresentam um trabalho diferenciado no mercado imobiliário que são a Hedge Investiments e a XP.

    Cabe ressaltar que é apenas uma análise dentro do meu racional e não é indicação de compra e venda, certo?

    Além disso, vamos considerar a data base de agosto de 2020 para fazer as comparações!

    Os critérios usados no duelo entre o HGBS11 ou XPML11

    Primeiramente, vamos considerar as comparações entre os ativos (imóveis) dos dois fundos analisados hoje. Sobre isso, é possível analisar:

    • Quantidade de ativos;
    • Quantidade em área bruta locável;
    • Quantidades de locais dos ativos;

    Em segundo lugar, vamos comparar as características particulares dos fundos HGBS11 ou XPML11, no que diz respeito a:

    • Quantidade e fontes de renda;
    • Prazo;
    • Tempo de mercado;
    • Vacância atual;
    • Inadimplência atual;

    Em último lugar, vamos discutir aspectos relacionados ao mercado como:

    • PVP;
    • Volume mensal de negociações;
    • DY médio.

    Então, vamos começar o duelo discutindo os aspectos dos ativos de cada um dos fundos:

    Quantidade de ativos dos fundos

    Inegavelmente, os dois fundos possuem uma grande quantidade de ativos em seu portfólio.

    Portanto, a disputa entre HGBS11 e XPML11 é bem acirrada nesse ponto.

    Enquanto o XPML11 tem 12 shopping centers em seu portfólio, o HGBS11 possui 16 ativos em seu pipeline.

    Sendo assim, o HGBS11 sai na frente no duelo com o XPML11.

    Quantidade em área bruta locável (ABL)

    Certamente, os dois fundos são um dos maiores FIIs de shopping center da B3 em termos de área bruta locável.

    Atualmente, em agosto de 2020, o XPML11 possui cerca de 110,1 mil metros quadrados.

    Em contrapartida, o HGBS11 tem uma ABL atual igual a 170,6 mil metros quadrados.

    Então, o HGBS11 consegue uma vantagem parcial de 2 pontos sobre o fundo de shopping center da XP.

    Quantidade de locais dos ativos do HGBS11 ou XPML11

    A fim de analisar a diversificação regional dos dois FIIs de shopping, vamos identificar a distribuição desses ativos nos estados e regiões.

    Atualmente, o XPML11 apresenta os empreendimentos distribuídos em 6 estados: São Paulo, Rio de Janeiro, Rio Grande do Norte, Amazonas, Pará e Bahia.

    Comparativamente, o HGBS11 tem a distribuição dos shopping center em 5 estados, São Paulo, Rio de Janeiro, Mato Grosso, Rio Grande do Sul e Santa Catarina.

    Ou seja, o XPML11 diminui a vantagem em relação ao HGBS11.

    Quantidade e fontes de renda

    No relatório gerencial do XPML11 do mês de julho de 2020, o fundo têm quatro fontes de renda diferentes: Imóveis, CRI, cotas de FIIs e ativos de renda fixa.

    Ao mesmo tempo, o HGBS11 também tem 4 fontes de renda que são similares as fontes auferidas pelo XPML11.

    Em outras palavras, nesse quesito, os FIIs permaneceram empatados.

    Prazo de duração do HGBS11 ou XPML11

    Novamente, os fundos de shopping do duelo de hoje permanecem empatados em um quesito de avaliação.

    Ambos os fundos têm prazo indeterminado de duração.

    Tempo de mercado dos FIIs

    Enquanto o HGBS11 apresenta quase 14 anos de mercado imobiliário, o XP Malls pode ser considerado um fundo “iniciante” com menos de 3 anos de negociação.

    Desse modo, o HGBS11 abre uma nova vantagem de dois pontos no duelo entre os FIIs.

    Vacância atual

    No cenário atual do mercado de fundos imobiliários, os FIIs do segmento de shopping são os mais afetados pela pandemia de COVID-19.

    Assim sendo, é esperado que os FIIs demonstrem um crescimento de vacância ao longo dos próximos meses, até que a situação econômica se estabilize.

    Apesar disso, em agosto de 2020, a vacância de ambos os fundos ainda permanece relativamente controlada.

    A atual vacância física do HGBS11 é de 5,6 % e a vacância do XPML11 é de, aproximadamente, 4,1 %.

    Então, o XPML11 marca mais um ponto nessa disputa.

    Inadimplência atual

    O Hedge Brasil Shopping FII, ou HGBS11, tem inadimplência atual de aproximadamente 5,7 %.

    Enquanto que a inadimplência atual do XPML11 é bem mais alta, cerca de 12,5 %.

    Isso faz com que o HGBS11 mantenha a liderança ao final do segundo parâmetro de avaliação desse artigo.

    Preço sobre valor patrimonial (PVP) do HGBS11 ou XPML11

    Um dos indicadores de desempenho dos fundos imobiliário, o preço sobre valor patrimonial (PVP) é mais aplicado a avaliação de fundos de papel.

    Contudo, vamos usar o PVP para comparar essa relação nos fundos HGBS11 e o XPML11.

    Atualmente, o PVP do HGBS11 é de 0,91, ou seja, o fundo está sendo negociado com desságio.

    Enquanto o XPML11 apresenta um PVP igual a 0,94 num valor mais próximo ao valor “justo” a mercado.

    Sendo assim, o fundo XPML11 se aproxima novamente do HGBS11.

    Volume de negociações na B3

    No mês de julho de 2020, o volume de negociações do HGBS11 na bolsa de valores foi de 65,3 milhões de reais.

    Em contrapartida, o fundo XPML11 teve um volume de negociações igual a 5,2 milhões de reais.

    Em outras palavras, o FII da Hedge aumentou sua vantagem em comparação ao seu concorrente da XP.

    Dividend Yield (%) médio

    O dividend yield dos últimos 12 meses foi usado como parâmetro para comparar o desempenho dos dois FIIs desde o mês de julho de 2020.

    Para o XPML11, o DY médio foi de 4,41 % já o fundo da Hedge tem um DY médio de 5,85 %.

    Assim sendo, o HGBS11 leva a melhor também nesse indicador.

    Quem levou a melhor no duelo entre HGBS11 ou XPML11?

    Indubitavelmente, são dois fundos imobiliários de shopping centers gigantescos e com potencial de se manterem entre os melhores desse segmento.

    No artigo de hoje, de acordo com os parâmetros analisados, o HGBS11 seria o vencedor do duelo.

    Só para reforçar que não é nenhuma indicação de compra e venda, certo?

    Abraços e até a próxima!

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