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HGLG11 ou GGRC11: qual você prefere?

No artigo de hoje, vamos comparar dois fundos de investimento imobiliário.

No artigo de hoje vamos comparar dois fundos imobiliários (FIIs) de tijolo do segmento logístico-industrial. Então, falaremos sobre dois FIIs bastante conhecidos, HGLG11 ou GGRC11?

Como descrito no primeiro artigo de duelos de FIIs, os duelos só serão feitos com FIIs do mesmo segmento para facilitar a avaliação das diferenças.

O objetivo deste artigo é comparar os fundos HGLG11 ou GGRC11 através de critérios específicos  para uma análise das diferenças desses FIIs.

Atualmente, os dois fundos imobiliários estão entre os mais fundos mais conhecidos e negociados do seu segmento, através da B3.

Mas, afinal de contas, qual dos dois você prefere? CSHG Logísitca ou GGR Covepi Renda FII?

Só para lembrar que é apenas uma análise comparativa e não é indicação de compra e venda, certo?

Além disso, vamos considerar a data base de outubro de 2020 para fazer a comparação entre os fundos.

Os critérios usados na comparação entre o HGLG11 ou GGRC11

Em primeiro lugar, vamos considerar as comparações entre os ativos imobiliários de cada fundo. Sendo assim, é possível comparar os seguintes pontos:

  • Quantidade de ativos imobiliários;
  • Quantidade em área bruta locável (ABL);
  • Quantidades de locais dos ativos imobiliários;
  • Quantidade de ativos imobiliários em desenvolvimento;

Em seguida, vamos comparar características mais específicas dos fundos HGLG11 ou GGRC11 como:

  • Quantidade e fontes de renda;
  • Prazo de duração;
  • Tempo de mercado;
  • Vacância atual;
  • Inadimplência atual;

Em último lugar, vamos comparar aspectos relacionados ao comportamento de mercado dos dois FIIs como:

  • Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP);
  • Dividend Yield (DY).

Mas, antes de tudo, é preciso salientar que os dois fundos têm gestoras bastante diferentes em termos de atuação no mercado de fundos imobiliários.

Sem dúvidas, o CSHG Logística, ou HGLG11 é um dos mais antigos fundos de investimento imobiliário negociado no mercado de renda variável.

O HGLG11 tem a gestão da Credit Suisse Hedging-Griffo, uma das melhores gestoras do mercado brasileiro de fundos imobiliários.

Em contrapartida, o GGR Covepi Renda, ou GGRC11, tem a gestão da Supernova Capital, uma gestora que ainda precisa se consolidar no mercado brasileiro.

Por isso, a princípio, o HGLG11 sai na frente do GGR Covepi Renda FII no quesito qualidade de gestão.

Quantidade de ativos imobiliários do HGLG11 ou GGRC11

Indubitavelmente, tanto o CSHG Logística FII quanto o GGR Covepi Renda FII têm uma boa diversificação de ativos imobiliários em seu portfólio de investimentos.

Então, a disputa entre os dois fundos neste quesito é bastante interessante.

Após a sexta emissão e subscrição de cotas do HGLG11, o fundo passou a ter 14 galpões logísticos como ativos imobiliários do fundo.

Em contrapartida, o GGRC11 tem 17 ativos imobiliários na forma de galpões logísticos ou industriais.

Por isso, no quesito diversificação, o GGRC11é o FII com maior quantidade de imóveis na contagem total.

Quantidade em área bruta locável (ABL)

Certamente, os dois fundos estão entre os maiores FIIs do seu segmento em relação a área bruta locável.

Atualmente, em outubro de 2020, o HGLG11 tem ABL de cerca de 614 mil metros quadrados.

Comparativamente, o GGRC11 tem uma ABL de, aproximadamente, 706 mil metros quadrados.

Então, o GGRC11 se sobressaiu em relação a comparação ao CSHG Logística no que diz respeito a ABL total dos fundos.

Quantidade de locais dos ativos imobiliários

A fim de ver a diversificação por região, vamos comparar a distribuição de ativos imobiliários dos fundos.

Atualmente, o HGLG11 apresenta os galpões logísticos distribuídos em 4 estados: São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Santa Catarina.

Em comparação, o GGRC11 tem a distribuição dos galpões logístico-industriais em 9 estados, São Paulo, Pernambuco, Goiás, Rio Grande do Sul, Santa Catarina, Paraná, Mato Grosso e Minas Gerais.

Ou seja, o GGRC11 tem maior diversificação geográfica de imóveis.

Quantidade e fontes de renda

No relatório gerencial do HGLG11 do mês de setembro de 2020, o fundo tem 4 fontes de renda diferentes: receita de aluguéis, cotas de FIIs, CRI e renda fixa.

hglg11 ri
Figura 1: Fontes de renda do HGLG11 no mês de setembro de 2020.
Fonte: HGLG11 RI (setembro / 2020).

Ao passo que o GGRC11 tem 2 fontes de renda diferentes: receitas de aluguéis e ativos de renda fixa.

ggrc11 ri
Figura 2: Fontes de renda do GGRC11.
Fonte: Relatório Gerencial do GGRC11 (agosto / 2020).

Neste quesito, o HGLG11 leva a melhor em comparação ao GGR Covepi Renda FII.

Prazo de duração

Ambos os fundos têm prazo de duração indeterminado, de acordo com o regulamento dos fundos.

Tempo de mercado do HGLG11 ou GGRC11

Enquanto o HGLG11 apresenta 10 anos de mercado imobiliário, o GGRC11 tem apenas 3 anos e 10 meses de tempo de mercado.

Desse modo, o HGLG11 marca mais um ponto positivo no comparativo entre esses FIIs.

Vacância atual

Em setembro de 2020, o fundo HGLG11 tem uma vacância física de cerca de 8,9%, enquanto o GGRC11 não tem vacância.

Sendo assim, o GGRC11 tem vantagem em relação ao fundo logístico da CSHG neste indicador.

Inadimplência atual

A inadimplência atual de ambos os fundos imobiliários é próxima de 0 %.

Enquanto o CSHG Logística tem inadimplência de 0,6 %, o GGRC11 não tem inadimplência.

Devido a isso, os fundos têm praticamente o mesmo valor de inadimplência em setembro de 2020.

Preço sobre valor patrimonial (P/VP) do HGLG11 ou GGRC11

Um dos indicadores matemáticos dos fundos imobiliários o preço sobre valor patrimonial (P/VP) que é mais aplicado aos FIIs de papel.

Contudo, vamos usar o P/VP para comparar essa relação nos fundos HGLG11 e o GGRC11.

Atualmente, o P/VP do HGLG11 é de 1,24, ou seja, o fundo está sendo negociado com ágio.

Enquanto o GGRC11 apresenta um P/VP igual a 1,19 num valor mais próximo ao valor “justo”.

Sendo assim, o fundo GGRC11 apresenta vantagem em comparação ao HGLG11.

Dividend Yield (DY)

O dividend yield (DY) % a.a. foi usado como parâmetro para comparar o desempenho dos dois FIIs, tendo como data base o dia 13 de outubro de 2020.

Para o HGLG11, o DY foi de 5,76 % a.a. já o fundo GGR Covepi Renda FII tem um DY de 5,75 % a.a.

Então, atualmente, os fundos têm o mesmo valor de DY, considerando a data base citada anteriormente.

Quem levou a melhor na comparação: HGLG11 ou GGRC11?

Sem dúvidas, os dois FIIs são bastante conhecidos pelos investidores de longo prazo.

O HGLG11 tem uma vantagem no que diz respeito a qualidade da gestão do fundo que tem maior tradição no mercado de fundos imobiliários.

Como todos sabem, num mercado competitivo, cada vez mais a gestão tem sido determinante.

Em contrapartida, na comparação dos quesitos, tanto o CSHG Logística quanto o GGR Covepi Renda FII tem grande equilíbrio nos indicadores avaliados.

Então, é basicamente isso!

Um forte abraço,

Rodrigo Colombo.

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