Muitos investidores iniciantes não estão acostumados com o universo da renda variável, contudo quando fundos mais consolidados como o HGLG11 sofrem oscilações de mercado, sempre tem alguém que me pergunta: porque o HGLG11 caiu tanto?

Embora saiba que o correto seria: por que a cotação do HGLG11 caiu tanto, entendo que para os investidores menos experientes, estas oscilações causem desconforto.

Por isso, resolvi escrever este artigo que vai explicar o porquê do HGLG11 cair tanto nos últimos dias.

Antes de tudo, conhecendo um pouco do HGLG11

O HGLG11, um dos gigantes dos FIIs, é um fundo imobiliário do segmento logístico com a gestão da Credit Suisse Hedging-Griffo, uma das maiores gestoras de fundos imobiliários do Brasil.

O HGLG11 é um FII com mais de uma década de mercado imobiliário brasileiro, sendo muito resiliente durante os períodos de crise econômica.

Atualmente, em 14 de julho de 2020, o HGLG11 possui 11 imóveis do segmento logístico com grande concentração do patrimônio nos imóveis da Volkswagen Vinhedo (33,8 %) e Lojas Americanas (19,1 %) (Figura 1).

No mesmo período, o patrimônio estimado do fundo é de, aproximadamente, R$ 1,5 bilhão, sendo um dos maiores FIIs do mercado brasileiro.

Além disso, o fundo tem uma quantidade absurda de cotistas que hoje somam 193.871 investidores, ou seja, impressionantes 22,3 % do total de investidores atuais (871.000) em renda variável.

Sendo assim, é muito natural que os investidores inexperientes tenham muitas dúvidas como: porque a cotação do HGLG11 caiu tanto na última semana?

Antes de responder a essa pergunta, é preciso entender um pouco sobre o processo de emissão dos fundos imobiliários.

A base sobre as emissões dos fundos imobiliários (FIIs)

Em primeiro lugar, para responder a pergunta central do artigo de hoje, é preciso saber a base do processo de emissões.

Em resumo, as emissões dos FIIs são processos de crescimento do fundo através da adição de novas cotas no mercado.

Ou seja, o fundo faz uma emissão para arrecadar recursos dos cotistas com objetivo de adquirir novos ativos para aumentar seu patrimônio.

Normalmente, os cotistas recebem o direito de subscrição proporcional ao descrito no prospecto definitivo, e assim, os cotistas podem executar o que é chamado de subscrição.

Em outras palavras, os cotistas que participarem da subscrição receberão novas cotas do fundo no valor daquela emissão.

Desse modo, o processo de emissão de novas cotas e entrada destas cotas no mercado que serão os responsáveis por essa variação mais significativa da cotação do HGLG11.

Consequentemente, é importante entender o momento em que o fundo está atravessando. Por exemplo, o HGLG11 está na sexta emissão de cotas.

Vamos analisar brevemente a sexta emissão do HGLG11 para entender na prática como isso influencia na cotação atual do fundo.

A sexta emissão do HGLG11 resumidamente…

No dia 08 de julho de 2020, o HGLG11 lançou o prospecto definitivo da sexta emissão com valor de oferta de até R$ 820 milhões.

O objetivo da sexta emissão é arrecadar recursos para a aquisição de seis imóveis para o portfólio do fundo, conforme descrito a seguir:

• O primeiro imóvel pronto e acabado, possui valor de aquisição aproximado de R$ 149 milhões, com cap rate de aquisição aproximado de 8,10%.
• O segundo imóvel está parcialmente pronto e  possui valor de aquisição aproximado de R$ 245 milhões, com cap rate aproximado de 8,80%.
• O terceiro imóvel está pronto e acabado, possui valor de aquisição aproximado de R$ 193 milhões, com cap rate aproximado de 8,80 %.
• O quarto imóvel está em processo de desenvolvimento, possui valor de investimento de R$ 219 milhões com cap rate entre 10 e 12 %.
• O quinto imóvel está em processo de desenvolvimento, possui valor de investimento de R$ 64 milhões com cap rate de 11 %.

Além disso, o fundo fará a aquisição do Empreendimento Extrema, no valor total de, aproximadamente, R$ 89 milhões.

No que diz respeito ao valor das novas cotas emitidas, o prospecto definitivo diz que o valor unitário das cotas é de R$ 150,12 + R$ 5,25 de custo de distribuição, totalizando R$ 155,37.

E é justamente este o ponto importante para entender o porque a cotação do HGLG11 caiu tanto nos últimos dias.

Agora, vamos explicar detalhadamente essa questão!

Por que a cotação do HGLG11 caiu tanto? Ou será por que?

Em poucas palavas, a resposta para a pergunta é bastante simples: porque é um movimento natural quando o fundo está passando por uma emissão!

Então, deixa eu explicar de uma forma bem detalhada com um exemplo.

Vamos supor que um investidor comprou 1000 cotas do HGLG11 com a cotação unitária de R$ 196,00. Ou seja, o investidor investiu R$ 196 mil para ter 1000 cotas, certo?

Se a emissão do fundo vem com novas cotas no valor de R$ 155,37, o investidor poderia vender suas cotas compradas a R$ 196,00 para comprar cotas num valor de mercado bem inferior.

Desse modo, ao investir os mesmos R$ 196 mil, ou melhor o valor descontado do imposto pela venda (20 %), R$ 157,6 mil, o investidor conseguiria comprar 1.014 novas cotas durante a sexta emissão.

Então, nesse cenário, os investidores “mão de alface” e que não pensam no longo prazo fazem este movimento para adquirir novas cotas de HGLG11 a um preço médio inferior.

Outro motivo para que isso aconteça é simplesmente um processo de reprecificação do fundo pelo próprio mercado, uma vez que normalmente os investidores aguardam para exercerem seu direito de subscrição ao invés de comprar novas cotas a mercado antes da emissão.

Por isso, há uma queda natural da quantidade de investidores comprando novas cotas, o que faz com que a cotação do HGLG11 caia (Figura 2).

Só para ilustrar, hoje no dia 14 de julho de 2020, a cotação do HGLG11 caiu 13,94 % em relação a cotação do fundo no dia 07 de julho de 2020 (R$ 196,00).

Minha opinião sobre HGLG11 e porque ele caiu tanto?

Na minha modesta opinião, como discutido anteriormente, é um movimento natural do mercado quando um fundo entra em processo de emissão.

O movimento dos investidores “mão de alface” não faz sentido algum dentro do meu racional e da minha estratégia de investir de longo prazo.

Se você é investidor iniciante, fique tranquilo, pois após a emissão se a gestora fizer seu papel adequado, a tendência é o mercado reprecificar o HGLG11, fazendo com que a cotação suba novamente.

Assim, espero que você tenha entendido porquê o HGLG11 caiu tanto na última semana.

Então, tranquilize seu coração e foco no longo prazo!

Abraços, Rodrigo Colombo.