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MXRF11 vale a pena? Conheça o Maxi Renda FII

O Maxi Renda, ou MXRF11 é um FII com a gestão da XP Vista Asset Management

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O Maxi Renda é um fundo imobiliário bastante conhecido dos investidores, contudo será que investir no MXRF11 vale a pena?

Sem dúvidas, o fundo é um dos mais acessíveis do mercado, pois a cotação do MXRF11 é cerca de R$ 10,00.

Além disso, a gestora do fundo é a XP Vista Asset Management, uma gestora que tem se destacado bastante em FIIs como XPML11 e XPLG11.

Desse modo, o fundo tem uma estratégia um pouco diferente dos FIIs de tijolos, porque é considerado um fundo de papel.

No artigo, vamos falar sobre o Maxi Renda fundo de investimento imobiliário, cotação, dividendos, subscrição e se o MXRF11 vale a pena.

Cabe ressaltar que não é nenhuma recomendação de compra e venda, certo?

MXRF11 o que é? Vale a pena?

Muitos investidores já ouviram falar sobre o MXRF11, mas o que é? Ou melhor dizendo, o que é MXRF11?

O Maxi Renda, ou MXRF11 é fundo imobiliário de papel que teve seu início de negociação na bolsa (IPO) no ano de 2012.

O objetivo do MXRF11 é auferir lucros através de ativos financeiros como CRI, LCI, LH e cotas de FIIs, e ativos imobiliários, como imóveis comerciais e projetos imobiliários residenciais.

Ademais, o fundo tem a gestão da XP Vista Asset Management e a administração da BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM.

O MXRF11 está inscrito no CNPJ sob o número 97.521.225/0001-25 e tem prazo indeterminado de duração.

Atualmente, o fundo tem um patrimônio líquido de R$ 1,6 bilhão, enquanto o valor de mercado do Maxi Renda é de cerca de R$ 1,7 bilhão.

O MXRF11 tem uma taxa de administração de 0,90% a.a. com valor mínimo de R$ 60 mil mensais atualizado anualmente segundo a variação do IPCA. Todavia, o fundo não tem taxa de performance.

A data de pagamento de dividendos do Maxi Renda, ou MXRF11 é até o 10º dia útil de cada mês.

No relatório gerencial do agosto de 2020 mostra que o fundo tem cerca de 242 mil cotistas e um número de cotas superior a 154 milhões.

Carteira de ativos do MXRF11

Conforme demonstrado na figura 1, a carteira de ativos do Maxi Renda FII está concentrada em ativos de crédito imobiliário com 70 % da participação nos ativos do fundo.

mxrf11
Figura 1: Carteira de ativos do MXRF11.
Fonte: Relatório Gerencial (ago / 2020).

Além disso, o fundo investe em imóveis físicos, cotas de FIIs e tem uma parte dos recursos auferidos em caixa.

Agora que já explicamos o que é MXRF11, ou o que é prioritário na política de investimento do fundo, vamos continuar.

Embora seja um FII muito conhecido, vamos discutir se o MXRF11 vale a pena, mas antes vamos fazer uma análise de cotação, dividendos e subscrição.

MXRF11 cotação

Antes de discutirmos mais detalhes do fundo, vamos discutir o MXRF11 em relação a sua cotação no histórico do fundo.

Sem dúvidas, o histórico de cotação do MXRF11 tem variações menos expressivas do que as variações de cotação de alguns fundos de tijolo, como o ALZR11.

Só para exemplificar, vamos analisar MXRF11 e a variação da cotação no gráfico.

mxrf11 cotação gráfico
Figura 2: Gráfico de cotação do MXRF11.
Fonte: Status Invest (2020).

Nos 5 anos anteriores, a cotação do MXRF11 valorizou cerca de 30,2 %, ou seja, o valor da cota aumentou cerca de R$ 2,60.

Por isso, alguns investidores iniciantes podem pensar que o MXRF11 vale a pena, mas vamos continuar a discussão sobre o fundo.

Em 52 semanas, a cotação mínima do fundo foi de R$ 8,53 enquanto o valor máximo da cota foi cerca de R$ 14,52.

Em outras palavras, ao longo de 12 meses, o fundo MXRF11 FII teve uma desvalorização de 3,5 %.

A cotação do MXRF11 hoje é de R$ 10,91. No mês de setembro de 2020, o fundo acumulou uma valorização de 3,7 %.

Em seguida, vamos falar sobre os dividendos do MXRF11, subscrição e se vale a pena investir no fundo.

MXRF11 dividendos

Nos últimos 5 anos, o MXRF11 pagou dividendos entre R$ 0,60 e R$ 1,02 por cota do FII.

mxrf11 dividendos
Figura 3: Histórico de dividendos do MXRF11 nos últimos 5 anos.
Fonte: Status Invest (2020).

O histórico de dividendos do fundo Maxi Renda FII mostra que no ano de 2018, o fundo pagou cerca de R$ 0,83 por cota.

No ano de 2019, o MXRF11 pagou dividendos anuais de cerca de R$ 1,02 por cota, enquanto no ano de 2020, o fundo pagou proventos de R$ 0,60 por cota. Mas será que vale a pena analisar o dividend yield do fundo?

Embora os dividendos do fundo sejam bastante reduzidos, o dividend yield (DY) do MXRF11 é de 9,17 % a.a.

Além disso, nos 12 meses anteriores, o fundo um rendimento médio de R$ 0,08 com um DY médio de 0,75 %.

MXRF11 subscrição

Até o presente momento, o fundo MXRF11 lançou a mercado seis processos de emissão e subscrição de cotas. Sendo assim, vale a pena discutir brevemente algumas emissões do MXRF11.

Na primeira emissão do fundo Maxi Renda FII, o prospecto definitivo foi lançado em 18 de abril de 2011 com objetivo de arrecadar um montante de até 100 milhões de reais.

Ao final do processo da primeira emissão e subscrição do MXRF11, o fundo arrecadou um montante de R$ 53,8 milhões.

No ano seguinte, o fundo lançou a segunda emissão e subscrição de cotas do Maxi Renda FII com objetivo de arrecadar cerca de até R$ 150 milhões.

No anúncio de encerramento da segunda emissão do fundo, a gestora arrecadou R$ 202,5 milhões com a integralização de 1.760.871 novas cotas.

Desse modo, pelo resultado da arrecadação da emissão, os cotistas do MXRF11 pensaram que vale a pena investir no fundo.

A terceira emissão e subscrição do FII MXRF11 foi uma Oferta Pública de distribuição com esforços restritos, ou seja, uma emissão CVM número 476.

Recentemente, em agosto de 2020, o MXRF11 lançou a sexta emissão e subscrição de cotas com objetivo de arrecadar cerca de R$ 500 milhões.

Na sexta emissão, o fundo colocou 50.352.467 novas cotas com valor de cota de R$ 9,93 com uma taxa de distribuição primária de R$ 0,35.

Então, o valor das cotas durante a sexta emissão e subscrição do MXRF11 é de R$ 10,28.

MXRF11 vale a pena?

Em conclusão, foi possível analisar o que é MXRF11, a cotação, os dividendos e como foram algumas das emissões do fundo.

Para dizer se o MXRF11 vale a pena, o investidor deve entender que o fundo tem uma dinâmica diferente de um fundo híbrido que investe majoritariamente em imóveis.

Por isso, o investidor é o único que pode determinar se o investimento no fundo MXRF11 vale a pena e faz sentido dentro da sua carteira de ativos.

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