Não é porque o DY é maior que Rende Mais

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Quando investimentos em fundos imobiliários é claro que queremos o investimento que rende mais, o problema é que o DY engana na escolha do investimento nesse momento.

Eu sei, parece estranho eu continuar falando que o DY não é importante para encontrar os fundos que mais rendem, mas eu prometo que vou explicar. (ou só tentar)

Existem diversas variáveis em um fundo imobiliário, variáveis que por padrão se alteram com o preço do fundo imobiliário ou com o momento da economia.

Vamos para o exemplo

IRDM11 hoje está pagando 14% ao de DY, isso é muita coisa.

Comparando esse retorno com o KNRI11 que hoje paga 6,5% fica inviável dizer que vale mais a pena comprar o KNRI11.

Como eu falei, o problema dessa leitura está na variável do dividendo entregue e o momento da economia.

O IRDM11 por ser um fundo de papel está pagando muito agora, temos uma inflação de 2 dígitos galopante, toda dívida do IRDM11 que está ligada ao IPCA está rendendo muito mais e pagando muito mais.

O fundo que meses atrás recebia pagamento mensal de uma dívida hipotética de R$1 milhão, hoje recebe 2 ou 3.

Naturalmente o fundo paga mais e atrai a atenção dos investidores.

Agora quanto ao KNRI11

O KNRI11 paga só 6,5% ao ano, seria uma burrice tremenda trocar o IRDM11 por ele, porém, as variáveis podem não estar precificadas olhando apenas o DY.

Dentro de um fundo de tijolo existem variáveis como preço do aluguel, preço do imóvel, escassez de imóveis na região, custo de construção de novos prédios e também a inflação, que pode ou não estar ligada ao contrato em si.

No atual momento o KNRI11 está pagando muito menos renda, porém, ao comparar o longo prazo dele com um outro fundo de papel ou até mesmo com o IRDM11, podemos visualizar que o fundo paga rende muito mais no longo prazo.

Por isso é sempre bom lembrar a diferença que existe entre RENTABILIDADE e DY, uma coisa é momentânea e a outra é de longo prazo.

Comprar fundo imobiliário de papel pode ser mais interessante agora, isso porque a inflação subiu e levou com ela os preços de materiais de construção.

Elevando os preços dos materiais de construção, as construtoras passam a construir menor ou cobrar mais pelos seus produtos finais, isso faz com que o mercado esfrie e novas construções fiquem engavetadas.

construir no brasil

Com o esfriamento do mercado, imóveis prontos ficam mais caros e valorizam mais, entregando maior retorno aos seus sócios.

No caso dos FIIs, o retorno não vem apenas no dividendo, pode vir em venda de imóveis ou movimentos de amortização, coisa que você não vê nos gráficos de dividendos e no DY.

Fundo de papel rende mais e é melhor?

Na verdade foi a classe de fundos que mais cresceu e mais vem crescendo nos últimos anos no nosso país, o mercado evoluiu e isso tem sido bom pra todo mundo.

Cabe ao investidor entender que hoje, mesmo os fundos de papel tendo dividendos altos o negócio não será assim pra sempre e nem por isso rende mais.

E enquanto eles compram fundos de papel pelo hoje, algumas pessoas estão comprando fundos de tijolo pelo amanhã, e nós sabemos que para investimento imobiliário o amanhã é mais atrativo e mais concreto.

Manter os dois tipos de fundos em carteira seria o mais interessante e o que eu mais tenho feito hoje é comprar fundos de tijolo, porque fundos de papel eu compro em qualquer outro momento sem dificuldade.

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