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O KNRI11 é um dos melhores fundos imobiliários?

portfolio knri11

Sempre que eu posto algo sobre o KNRI11 no meu canal é explosão de views e comentários, a grande maioria deles é positivo mas a existem ainda comentários negativos sobre o fundo e a sua qualidade.

Alguns investidores ainda não entenderam a dinâmica de criação de uma carteira diversificada, uma carteira que trará retorno no longo prazo sem expor todo o capital ao risco eminente de perder dinheiro na caminhada.

Agora no dia 08/12/2020 eu postei esse vídeo no meu canal, peço que você dê uma olhadas nos comentários e no feedback recebido.

vídeo knri11É possível ver que o vídeo está bombando, o desempenho do Youtube mostra que ele está melhor que todos os outros vídeos postados no último mês.

É a união da quantidade de investidores, com um tema chamativo falando sobre valores e a ideia de que um fundo com baixo DY possa ser visto como algo bom, a conta não fecha para os mais novos e para os céticos.

Se você começar a rodar os comentários e ler o que as pessoas escrevem, verá que ainda temos muito o que fazer para que as pessoas entendam a diferença entre longo prazo, renda variável e renda fixa.

Não é visível para os investidores mais novos, que você pode investir e reinvestir em fundos pagando menor DY e mesmo assim será bem sucedido no final do dias, o que trás um problema bem grande de risco.

Inclusive, alguns comentários no vídeo remetem a troca do KNRI11 em uma carteira por fundos como TGAR11, HCTR11 e HABT11, exatamente porque esses fundos pagam um maior DY.

O DY do KNRI11

O que você precisa entender sobre o DY do KNRI11 é o seguinte, NADA.

Você precisa é entender como funciona a bolsa de valores em si e depois aprender o que é DY pra somente depois entender então os motivos para o KNRI11 ter hoje um DY de menos de 5%aa.

A bolsa é um leilão, as pessoas que estão em busca de comprar o ativo, procuram fazer esse movimento comprando o mais barato possível.

Por sua vez, quem está pensando em vender, pensa sempre em vender mais caro, afinal você está querendo ganhar mais dinheiro.

Quando um comprador e um vendedor se encontrar, é ai que o negócio vira a negociação é feita, os dois saem felizes com as suas transações, um vendendo e outro comprando.

O outro ponto importante, o DY é a união de preço de mercado com dividendo pago, você pega o dividendo em R$ e divide pelo valor de mercado do fundo imobiliário, você chega ao DY desse forma.

R$0,70 / R$150 = 0,46%am (5,6%aa)

Agora vamos lá, se o preço é definido por leilão, isso quer dizer que pra alguém vender alguém precisa comprar. Quem está certo?

Se o DY é formado pelo preço de mercado, isso quer dizer que se o fundo entrega o mesmo dividendo e tem o preço de mercado mais baixo, o DY sobe?

R$0,70 / R$100 = 0,70%am (8,4%aa)

BINGO!

O DY não importa pra nada, a não ser você saber quanto receberá da compra que fez naquele certo momento, ele não é um fundamento, ele é apenas um indicador que pode mudar de um segundo para o outro. Como você vai comprar um imóvel pensando em vender 3 segundos depois?

O RESUMO DA ÓPERA: O DY do KNRI11 é baixo, porque o seu preço é alto.

Qual o motivo do seu preço ser alto? Ele é um fundo seguro, o investidor que tem lá R$20 milhões investidos em bolsa, não vai deixar todo esse dinheiro em um fundo de desenvolvimento como o TGAR11 ou um fundo de multipropriedade como HCTR11, ele vai colocar uma boa parte em um fundo mais seguro e um outra parte em um fundo menos seguro com maior DY.

Essa é a premissa de você posicionar a sua carteira de uma forma inteligente, não tomando todo risco de perder o dinheiro.

Pensa comigo:

knri11 dy

Na sua cabeça pode não fazer sentido investir no KNRI11 e receber apenas 5% ao ano, acredite, na minha também não faz.

Na sua cabeça então, faz mas sentido investir tudo em HCTR11 e receber quase 15% ao ano?

 

Na minha também não, o risco atrelado a isso é monstruoso.

Lembra do que eu falei antes do leilão, porque as pessoas deixariam o preço do HCTR11 nesse patamar se ele fosse tão seguro e bom? Não faria mais sentido comprar tudo e elevar o preço? O risco está ali, só não vê quem não quer.

Agora, nesse caso, porque não unir os dois pontos e investir em dois fundos imobiliários retirando 50% do risco que existe nesse caso aportando em um fundo mais seguro?

knrii11 e hctr11

É isso que muda o jogo, você criar uma carteira balanceada entre DY e risco, é assim que a bolsa funciona e é assim que os grandes players jogam.

Eu dilui o meu DY em alguns pontos, mas garanti que não perderei tudo no caso de um problema maior, no caso do fundo X ou Y me entregar uma notícia que eu não esperava receber.

Os mais pacientes permanecem por mais tempo por aqui, é bem comum ver os apressados perdendo dinheiro e colocando a culpa no sistema, colocando a culpa no fundo que paga pouco ou na emissão mal feita, engraçado que a culpa nunca é do investidor.

Isso não é engraçado? Como o investidor está sempre certo e a bolsa de valores tá sempre errada?

Ps.: a calculadora usada nas 3 imagens acima foi a calculadora de rendimentos do DOMU.

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