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O mercado de fundos de investimentos imobiliários está mudando?

O mercado financeiro passa por constantes mudanças nos diferentes ciclos econômicos mundiais. Os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) e as ações, por serem ativos de renda variável, são mais expostos a tais mudanças.

Por consequência, os fundos de investimentos imobiliários e as ações sofrem oscilações mais bruscas em seus preços de mercado.

Em 2019, a economia brasileira apresentou estabilização de seus principais indicadores econômicos, o que promoveu a entrada de novos investidores na bolsa de valores.

Atualmente, a taxa Selic em seu menor patamar histórico (3,0 % a.a.) (jun/2020) e as projeções de controle do IPCA em valores reduzidos sugerem que a economia está num ciclo positivo.

Todavia, a pandemia de COVID-19 criou um cenário de incertezas, devido à paralisação temporária das atividades econômicas em diversos setores que poderá ter repercussão direta na economia no médio prazo.

Assim sendo, dentro do macro cenário apresentado, o mercado de fundos de investimentos imobiliários também poderá apresentar mudanças ao longo dos próximos anos.

A seguir, vou comentar algumas percepções gerais sobre as possíveis mudanças do mercado de FIIs.

 

O crescimento dos fundos multi-multi e a possível retração dos fundos mono-mono

Classificação dos fundos imobiliários quanto ao número de imóveis e inquilinos

Sem dúvidas, a composição de uma carteira de investimentos saudável passa pela compra de fundos de investimentos imobiliários que representem uma boa diversificação.

Se você tem dúvidas sobre como montar uma carteira de investimentos, veja esse artigo do blog.

Nesse sentido, os fundos de investimentos imobiliários podem ser classificados de acordo com o número de imóveis e inquilinos, de acordo com a figura 1.

Classificação de FIIs de acordo com o número de imóveis e inquilinos
Figura 1: Classificação de FIIs de acordo com o número de imóveis e inquilinos.
Fonte: Autoria própria (2020).

Desse modo, investir em fundos de investimentos imobiliários mono-mono é mais arriscado, pois se o imóvel não estiver bem localizado e houver rompimento de contrato, é bastante provável que haja vacância sem perspectiva de realocação.

É o caso do XPCM11 que tem um imóvel localizado em Macaé – RJ que estava locado para a Petrobrás. A empresa rompeu o contrato e desocupará o prédio até o final de 2020.

Posto que o imóvel do XPCM11 não possui uma boa localização e está numa cidade com poucas empresas grandes, é provável que o imóvel tenha dificuldade para ser alocado para novos inquilinos.

Em contrapartida, o investimento em fundos imobiliários mono-multi garante que dificilmente haverá vacância total, mas a região do imóvel continua sendo determinante na entrada de novos inquilinos.

Fundos de investimentos imobiliários bastante conhecidos como ABCP11, GRLV11 e CBOP11, são alguns dos exemplos de FIIs dessa categoria.

Então, ter fundos mono-multi dentro de uma carteira de FIIs diversificada faz sentido!

Certamente, em termos de diversificação, os fundos de investimentos imobiliários multi-multi, são os FIIs que garantem maior diversificação, devido à maior quantidade de imóveis do próprio portfólio do fundo.

Fundos de investimentos imobiliários multi-multi conhecidos são: HGLG11, ALZR11, XPML11 e KNRI11.

Caso queria conhecer mais sobre a minha história com o HGLG11, basta clicar aqui.

Também escrevi um artigo sobre o ALZR11 no blog, caso queria acessar clique no link.

Mas, qual o meu racional sobre essa questão?

Na minha opinião, num cenário de manutenção da expansão do mercado de fundos imobiliários, penso que os fundos multi-multi poderão crescer cada vez mais.

Por consequência, esse crescimento permitiria inclusive a incorporação de fundos mono-multi e mono-mono aos portfólios dos fundos multi-multi mais sólidos.

Além disso, vejo que os fundos mono-mono seriam os FIIs mais propensos a sofrerem um processo de retração de mercado pelo seu baixo potencial de expansão.

A expansão dos fundos imobiliários híbridos

Nos últimos anos, o mercado de fundos imobiliários tem demonstrado uma tendência de surgimento de FIIs híbridos.

Mas, Rodrigo, o que são os FIIs híbridos?

Os fundos imobiliários híbridos são FIIs que não são concentrados especificamente em mandato, renda, mandato venda, desenvolvimento para renda e venda.

Em resumo, os fundos imobiliários híbridos NÃO estão concentrados em nenhuma das áreas citadas anteriormente.

Só para esclarecer, a figura 2 mostra alguns dos principais exemplos de fundos imobiliários híbridos que são negociados atualmente na bolsa de valores.2

Alguns dos principais FIIs híbridos e tipos de investimentos
Figura 2: Alguns dos principais FIIs híbridos e tipos de investimentos.
Fonte: Adaptada do site Mundo FII (2020).

Por exemplo, o HGRU11 investe prioritariamente em imóveis físicos do segmento de varejo e educacional. Ou seja, não existe a concentração em um único segmento e tipo de imóvel.

Agora, vamos verificar alguns pontos que ao meu ver justificam o crescimento dos fundos de investimentos imobiliários híbridos nos últimos anos.

Por que os fundos imobiliários híbridos cresceram nos últimos anos?

Na minha opinião, existem dois pontos principais que justificam a expansão dos fundos imobiliários híbridos nos últimos anos.

1 – A busca de novas oportunidades de mercado através de uma diversificação baseada em imóveis de diferentes segmentos.

Com o propósito de buscar oportunidades mais atraentes de mercado, alguns FIIs têm optado por investir em imóveis físicos de segmentos diferentes e em outros tipos de investimentos como: CRI e desenvolvimento.

Então, diante de um mercado crescente e competitivo, essa estratégia torna-se muito interessante para expansão dos FIIs.

Um exemplo de um fundo imobiliário híbrido que possui uma estratégia de aquisição de imóveis muito diversificada é o ALZR11.

Atualmente, em junho de 2020, o ALZR11 possui 7 imóveis em seu portfólio. Esses imóveis são:

  • 2 galpões logísticos refrigerados para armazenamento de alimentos;
  • 2 galpões logístico-industriais;
  • 1 prédio comercial do tipo contact center;
  • 2 edifícios comerciais monoinquilinos.

Portanto, é possível notar que o ALZR11 diversificou de forma bastante eficiente os imóveis do portfólio do fundo.

Assim, vejo que essa flexibilidade de mercado pode trazer negociações mais facilitadas que são positivas para a expansão patrimonial dos FIIs híbridos.

2 – A identificação de oportunidades de mercado em outras localidades.

A procura por imóveis de segmentos diferentes no mercado imobiliário pode permitir que o fundo encontre boas alternativas de imóveis em localidades menos concorridas.

Por exemplo, o fundo RBRP11, sob a gestão da RBR Asset Management, possui imóveis do segmento de lajes corporativas com ótimas localizações na cidade de São Paulo.

Contudo, a gestora identificou oportunidades de investimento em imóveis localizados no município do Rio de Janeiro, como na região recentemente revitalizada do Porto Maravilha.

Desse modo, o RBRP11 conseguiu expandir o seu portfólio de lajes corporativas na cidade do Rio de Janeiro devido à aquisição de imóveis numa área menos concorrida em comparação às ruas principais do centro da cidade.

Para finalizar a discussão…

Ao meu ver, caso a tendência de expansão do mercado de fundos de investimentos imobiliários seja mantida nos próximos anos, é possível que haja o surgimento de FIIs com grande variedades de imóveis, como os REITs.

Nesse modelo, os FIIs multi-multi teriam potencial de incorporar os FIIs mono-multi e mono-mono.

Além disso, nesse cenário, vejo que é possível o surgimento de novos FIIs híbridos e a expansão dos FIIs híbridos que existem pela aquisição de imóveis de diferentes segmentos, em busca das melhores oportunidades de mercado.

E você, acredita que o mercado de FIIs está mudando? 

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Até a próxima!

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