QAGR11 – Uma tempestade por mais que dure, sempre passa. Será mesmo?

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    Quem já estava no mercado de fundos imobiliários lá em 2019 viu o QAGR11 chegar ao mercado causando, o primeiro fundo agro da nossa bolsa de valores.

    No dia 12/11/2019 o IPO aconteceu e o fundo nasceu, R$500 milhões foram tomados no mercado e seriam alocados em silos e imóveis voltados para o meio agro, especialmente focado na logística e armazenagem do segmento.

    Se você não sabe o que é um SILO AGRO, é isso aqui:

    silo qagr11

    No papel tudo era muito lindo, afinal o Brasil precisa MUITO desses silos, eles são estruturas caras e um pequeno produtor não consegue crédito para construir e principalmente manter, a ideia de um fundo conseguir fazer esse investimento e locar para uma especialista é realmente interessante.

    É isso mesmo que está escrito, a capacidade de armazenamento do Brasil é de 170 milhões de toneladas.

    Entre os anos de 2019 e 2020, a safra total do país foi de mais de 250 milhões de toneladas, e toda essa safra precisa ficar em um SILO, mesmo que por pouco tempo até chegar ao porto.

    E porque eu digo que no papel tudo parecia lindo? Porque dias após o dinheiro cair no caixa do fundo, a pessoa especialista em SILOS saiu da QUASAR e deixou o fundo sem um gestor experiente na área.

    Aqui começou uma novela de altos e baixos, demora de alocação, muitas desculpas e até pedido dos cotistas para amortização de uma parte do dinheiro colocado no fundo.

    Tudo isso passou, hoje o fundo está rodando.

    A tempestade passou? O QAGR11 hoje vale a pena?

    Em linhas gerais eu acredito sim que o QAGR11 hoje está bem atrativo, o fundo está rodando mas ainda tem desafios que precisa passar.

    Esse é o portfólio do QAGR11 hoje:

    São 13 imóveis localizados em regiões extremamente importantes e com necessidade extrema de Estocagem de grãos.

    O CAP RATE das compras foram bons, e todos os contratos indexados pelo IPCA.

    Vencimentos mais próximos em 2025, 2030 e 2040 consecutivamente.

    O primeiro obstáculo será 2025, aproximadamente 40% do fundo vence contrato nesse ano. A Gestora precisará mostrar serviço ao renovar estes imóveis por mais tempo.

    A gestão investiu na equipe e hoje garante que não depende mais de apenas uma pessoa, investiu em um time especialista no assunto e aparentemente o problema do especialista foi resolvido.

    O detalhe está no tipo de imóvel, mesmo sendo extremamente necessário na região, será que a empresa se manterá por lá? Será que a gestora conseguirá locar rápido?

    Outro ponto importante são os inquilinos, a Belagrícola é uma empresa muito forte no meio agro. Não vejo problemas nela, tenho mais preconceito com a BRF.

    E acredito que existam motivos pra se olhar torto pra empresa.

    Desde o encerramento dos casos, a empresa tem melhorado seus números e mudou totalmente a sua gestão, pode até ser que tudo tenha mudado. Mas eu sempre fico com pé atrás ao falar dessas empresas, não coloco minha mão no fogo.

    Acredito que QAGR11 poderia ter diversificado mais os seus inquilinos, principalmente em quantidade.

    Abaixo é possível visualizar onde a BRF está posicionada e onde a Belagrícola está, no total são 81 silos e mais de 600 mil toneladas de capacidade.

    Essas imagens foram retiradas do relatório anual do QAGR11.

    É uma Oportunidade agora?

    Agora é a minha opinião que será colocada aqui, somente a minha e não é indicação de compra ou de venda.

    O QAGR11 passou pela sua pior fase, não acredito que terão problemas maiores do que os que já tiveram.

    Compraram imóveis bons, em locais estratégicos e para inquilinos nem tão bons assim.

    Eu acredito que o fundo pagará aproximados R$0,40 de dividendos mensais em situações normais, isso dá a ele um DY anual de 9,12% no preço de cota R$52,87 da cota.

    Se for calcular o risco dele como bem elevado, receber 5 pontos acima do juros do futuro é algo bom demais no meu ponto de vista.

    O valor de um patrimônio de um imóvel agrícola é algo bem real e verdadeiro, o QAGR11 está operando com PVP de 0,90 no dia de hoje, sendo uma segurança ainda maior caso seja necessário se desfazer dos imóveis.

    Mesmo sabendo que em fundo de tijolo o PVP não seja interessante se analisar, quando abaixo nos garante uma segurança a mais.

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