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Quais os tipos de fundos imobiliários?

Neste artigo falaremos em linhas gerais quais são os tipos de fundos imobiliários (FIIs) disponíveis para negociação na bolsa de valores, ou seja, no mercado de renda variável.

Se você não conhece o que são os fundos imobiliários, publiquei recentemente esse artigo sobre o assunto.

Em linhas gerais, os tipos de fundos imobiliários, ou segmentos dos FIIs, são diversos, sendo que normalmente os investidores têm preferências que estão relacionadas ao seu gosto pessoal.

No meu caso, por exemplo, eu gosto bastante do segmento logístico. Consequentemente, os FIIs do segmento logístico são aqueles que tendem a ocupar um espaço mais relevante na minha carteira de fundos imobiliários.

Sendo assim, vamos falar um pouco sobre cada um dos tipos de fundos imobiliários.

Primeiros tipos de fundos imobiliários: Fundos de Fundos

Por definição, os fundos de fundos são fundos imobiliários que NÃO investem na aquisição de imóveis ou propriedades físicas.

Nesse caso, os fundos de fundos investem na compra e venda de cotas de outros fundos imobiliários.

Só para exemplificar, vamos analisar a carteira de um exemplo desse tipo de fundo imobiliário: o Hedge Top FOFII 3 FII, ou simplesmente HFOF11, que tem a gestão da Hedge Investiments.

Então, vamos analisar o relatório gerencial do HFOF11 de maio de 2020. O fundo contava com cotas dos seguintes FIIs em seu portfólio:

FIIs que compõe o portfólio do HFOF11
Figura 1: FIIs que compõe o portfólio do HFOF11.
Fonte: Relatório Gerencial de Maio de 2020 do HFOF11.

A figura 1 mostra que os gestores do HFOF11 distribuíram compraram cotas de FIIs de diversos tipos de fundos imobiliários, o que mitiga o risco de exposição daquele determinado setor ao mercado.

Sendo assim, notem que é possível lucrar de forma ainda mais significativa através do ganho de capital pelas negociações de compras e vendas destas cotas.

Nesse contexto, os fundos de fundos como o HFOF11 são mais adequados aos investidores que não tem tempo de estudar detalhadamente os fundos imobiliários presentes no mercado.

Então, a escolha dos possíveis FIIs que serão comprados e vendidos fica a cargo exclusivamente da gestora.

Tipos de fundos imobiliários: FIIs de tijolo

Por definição, são fundos imobiliários do tipo tijolo são FIIs que investem na aquisição de imóveis físicos dos mais diversos segmentos.

A seguir, serão mostrados alguns tipos de fundos de tijolos existentes no mercado.

Fundos Imobiliários Híbridos

Os fundos imobiliários do tipo híbrido investem simultaneamente em vários tipos de fundos imobiliários diferentes.

Em outras palavras, o fundo não apresenta concentração em uma única área.

Entre os principais exemplos desta categoria, temos o KNRI11, o ALZR11, o HGRU11 e o RBRP11.

Por exemplo, o HGRU11 investe em imóveis dos segmentos educacional (locados para universidades) e comercial (locados para supermercados).

Então, os fundos imobiliários híbridos têm grande potencial de diversificação dentro do próprio tipo de imóveis do portfólio do fundo. Se quer saber mais sobre o assunto, leia esse artigo.

FIIs logísiticos

Os FIIs do tipo logístico são fundos imobiliários que investem em imóveis na forma de galpões logísticos para atender processos de estocagem e distribuição de produtos.

Os galpões logísticos são usados para atender a demanda de indústrias e empresas destinadas ao comércio físico e eletrônico de bens de consumo.

Os principais exemplos deste tipo de fundo são: HGLG11 e XPLG11.

FIIs de lajes corporativas

Os FIIs do tipo lajes corporativas investem na aquisição de prédios comerciais com objetivo de locação para empresas corporativas que necessitam de estrutura de escritórios.

Só para exemplificar, a figura 2 mostra a Torre Jatobá, o prédio corporativo do Castello Branco Office Park, ou CBOP11.

Torre Jatobá
Figura 2: Torre Jatobá.
Fonte: Relatório Gerencial de Maio de 2020 do CBOP11.

Espeficicamente no caso do CBOP11, 50 % do imóvel está locado para inquilinos como: Enel, Azul e Odontoprev.

Outros exemplos dos fundos imobiliários do segmento de lajes corporativas mais conhecidos são: HGRE11, HGPO11, RNGO11, entre outros.

Fundos imobiliários de shopping center

Analogamente, os FIIs do segmento de shopping center investem na aquisição de participações majoritárias ou minoritárias em shoppings centers.

Os FIIs mais famosos deste segmento são:

FIIs de agências bancárias

Os fundos imobiliários do tipo agência bancárias são FIIs que investem na aquisição de agências bancárias. O fundo mais conhecido deste segmento é o BBPO11, ou Banco do Brasil Progressivo II.

FIIs de hotéis

De maneira análoga, os fundos imobiliários do segmento de hotéis investem neste tipo de imóvel e o exemplo mais conhecido é o HTMX11.

FIIs educacionais

Os fundos imobiliários do segmento educacional investem em propriedades que serão locadas para instituições de ensino, como exemplos temos: FAED11 e RBED11.

Outros tipos de fundos imobiliários de tijolo

Além dos FIIs de tijolo citados anteriomente, ainda existem os FIIs dos segmentos de hospitais e comerciais.

Tipos de fundos imobiliários: Fundos de Papel

Certamente, os fundos de papel são FIIs com características mais particulares em termos de compreensão.

Nesse sentido, os FIIs de papel são fundos imobiliários que pagam o dinheiro do cotista, usando-o para fazer empréstimos para outros fundos, construtoras ou qualquer empresa ligada ao mercado imobiliário.

Os empréstimos tomados são normalmente atrelados aos certificados de recebíveis imobiliários, ou CRIs (Figura 3).

tipos de fundos imobiliários de papel
Figura 3: Carteira de CRIs do fundo RBRY11.
Fonte: Relatório Gerencial de Maio de 2020 do RBRY11.

Para ilustrar, a figura 3 mostra a carteira de CRIs do fundo de papel RBRY11.

Assim, é possível verificar que o fundo assume os CRIs com diversos ativos diferentes, o que elimina o risco de exposição excessiva a uma determinada empresa.

Mas, como esses outros fundos usarão este dinheiro?

Então, o dinheiro do empréstimo é usado para construir ou desenvolver algum empreendimento. Posteriormente, o fundo distribui aos cotistas o dinheiro emprestado mais as taxas de juros acordadas.

Ademais, os fundos de papéis são certamente opções interessantes para serem adicionadas às carteiras do investidores de longo prazo.

Tipos de fundos imobiliários: Fundos de desenvolvimento

Os fundos de desenvolvimento são tipos de fundos imobiliários baseados em aquisição de terrenos, construção de imóveis e venda dos empreendimentos.

Desse modo, o lucro da venda dos empreendimentos é distribuído aos cotistas, contudo, os fundos de desenvolvimento têm uma série de riscos relacionados.

Se você quer saber mais detalhes sobre os fundos de desenvolvimento, leia meu artigo sobre o TGAR11.

Encerrando…

Certamente, este artigo ajudou a esclarecer quais são os tipos de fundos imobiliários presentes no mercado de renda variável. Além disso, comentei um pouco sobre os principais segmentos dos FIIs.

Assim, espero ter auxiliado na sua formação como investidor e te vejo no próximo post!

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