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RBR Log Fundo de Investimento Imobiliario

O fundo logístico da RBR começará a ser negociado para investidores em geral na terceira emissão de cotas.

O RBR Log Fundo de Investimento Imobiliário é um dos ativos do segmento de logística que tem o menor tempo de mercado na bolsa de valores.

Comparativamente a outros fundos imobiliários do segmento logístico como HGLG11 e XPLG11, o fundo RBRL11 é bem menor conhecido.

Recentemente, o RBR Log Fundo de Investimento Imobiliário começou a ser negociado para investidores em geral com o ticker RBRL11.

Sendo assim, vamos analisar o RBRL11, os ativos imobiliários do fundo, dividendos e cotação.

O que é RBR Log Fundo de Investimento Imobiliário?

O RBR Log Fundo de Investimento Imobiliário, ou RBRL11, é um FII do segmento de logística, inscrito sob o CNPJ número 35.705.463/0001-33.

Além disso, o ISIN do fundo imobiliário da RBR é BRRBRLCTF001.

O RBRL11 tem a gestão da RBR Asset Management, uma das gestoras mais surpreendentes dos últimos anos, enquanto a administradora do fundo é a BRL Trust DTVM.

Assim, o fundo tem a gestão ativa que define de forma clara a estratégia de investimento.

O fundo imobiliário RBRL11 teve seu início de negociação na B3 em 02 de janeiro de 2020 e tem prazo de duração indeterminado.

Além disso, o fundo cobra as seguintes taxas:

  • Taxa de Gestão é de 1,0% a.a. sobre o patrimônio líquido do fundo.
  • A taxa de administração é de 0,20% a.a. sobre o patrimônio líquido do fundo, com mínimo de R$ 20 mil.
  • Taxa de Performance: 20% sobre o que exceder o IPCA + Yield IMA-B 5 calculado sobre a distribuição de rendimento.

Conforme citado pelo site Mundo FII, o RBRL11 tem um patrimônio líquido de R$ 329,7 milhões com um valor de mercado de cerca de R$ 360,9 milhões.

Em julho de 2020, o fundo apresentou uma liquidez média de R$ 560 milhões e atualmente o fundo tem apenas 193 cotistas e a quantidade de cotas do fundo é de cerca de 1,8 milhões.

Atualmente, o fundo tem a participação de 88,8 % do RBR Properties, ou RBRP11.

Ativos imobiliários do RBRL11

O RBR Log Fundo de investimento imobiliário, ou RBRL11 tem 4 ativos imobiliários na forma de galpões logísticos.

Desse modo, a área bruta locada dos ativos imobiliários do fundo é de 98,8 mil metros quadrados.

Os ativos imobiliários do fundo estão localizados majoritariamente no estado de São Paulo nos municípios de Hortolândia e Itapevi.

O fundo tem um único ativo imobiliário localizado no município de Resende no estado do Rio de Janeiro.

Em outras palavras, a receita por estado é de 70 % do estado de São Paulo e 30 % advém do estado do Rio de Janeiro.

rbr log fundo de investimento imobiliário
Figura 1: Tipo de receita dos contratos do RBRL11.
Fonte: Relatório Gerencial.

Além disso, os galpões logísticos são locados para um único inquilino (monousuário) com todos os contratos de locação típicos.

Assim, os vencimentos dos contratos típicos dos galpões logísticos é prioritariamente após o ano de 2022 (56,8 %).

Dessa forma, a vacância física atual do fundo é de 0 %.

Recentemente, no fato relevante de 31 de agosto de 2020, a gestora RBR Asset anunciou a aquisição de 50 % do parque logístico FW5, localizado em Extrema – MG.

Surpreendentemente o ativo ainda está em desenvolvimento e será um empreendimento logístico com área construída estimada total de cerca de 74,5 mil m2.

A princípio, a entrega das obras do empreendimento logístico está prevista para a segunda metade do ano de 2021.

Além disso, os cotistas receberão o valor de renda mínima garantida sob o valor do imóvel que será determinado mensalmente a partir de um cap rate de 8,5%.

RBRL11 dividendos

Desde que começou a ser negociado na B3, o RBRL11 distribuiu dividendos aos seus cotistas.

Embora o fundo fosse destinado aos investidores qualificados, atualmente, o RBR Log fundo de investimento imobiliário passou a ser negociado para investidores em geral.

rbrl11 dividendos
Figura 2: RBRL11 dividendos.
Fonte: Relatório Gerencial.

Por ser um fundo bastante novo, não é possível ter uma visão tão aprofundada sobre os dividendos distribuídos pelo RBRL11.

Nos últimos 5 meses, o fundo distribuiu em média R$ 0,66 por cota aos cotistas do RBRL11.

Em outras palavras, o RBRL11 tem um DY médio de 0,6 %, enquanto o DY anual estimado seria de cerca de 3,62 % a.a.

Em julho de 2020, o RBR Log fundo de investimento imobiliário distribuiu R$ 1,00 por cota pela locação de todo o portfólio de ativos imobiliários.

RBRL11 cotação

Ao mesmo tempo que não é possível avaliar o fluxo de dividendos anuais do RBRL11 pelo seu pouco tempo de bolsa, o mesmo acontece com a sua cotação.

Atualmente, o RBRL11 é negociado com a cotação de R$ 112,37, enquanto que o valor da emissão do fundo foi de R$ 100,00.

Ou seja, o fundo tem uma rentabilidade de cerca de 11,2 % e o seu P/VP atual é de 1,10.

O relatório gerencial do fundo informa que o DY anual estimado é de 5,7 % a.a.

Conclusão sobre o RBR Log Fundo de Investimento Imobiliário

Em conclusão, o RBRL11 é um FII do segmento logístico que possui um portfólio de imóveis que foge dos grandes centros.

Embora seja um fundo novo para investidores em geral, o RBRL11 tem ativos imobiliários interessantes.

Então, vale a pena o estudo do fundo RBRL11 e análise dos próximos passos da gestora do fundo.

É isso aí pessoal!

Um forte abraço,

Rodrigo Colombo.

 

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