VISC11 ou XPML11? Qual FII você prefere?

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    O tema de hoje é a análise de dois fundos imobiliários de shopping center dos mais conhecidos e negociados dentro da B3, mas qual você conhece e prefere, VISC11 ou XPML11?

    A ideia é fazer uma comparação sobre os dois FIIs do segmento de shopping center, de acordo com critérios que são definidos previamente.

    A saber, anteriormente escrevi aqui no blog outro artigo que comparou os FIIs HGBS11 e XPML11. Se tiver interesse, basta clicar aqui.

    Só para ilustrar, é preciso considerar que os artigos do tipo “duelo” são feitos para comparar dois FIIs do mesmo segmento.

    Além disso, sempre serão comparados os FIIs multi-multi para evitar distorções nos parâmetros escolhidos para a análise.

    Então, hoje vamos comparar o Vinci Shopping Centers FII, ou VISC11 e o XP Malls, ou XPML11.

    Além disso, nunca é demais lembrar que não se trata de nenhuma indicação de compra ou venda, está bem pessoal?

    Quais os critérios usados para a comparação entre VISC11 ou XPML11?

    Em primeiro lugar, vamos comparar os ativos presentes no portfólio do VISC11 e XPML11.

    Então, a quantidade de ativos, a quantidade em área bruta locável e a quantidades de locais dos ativos dos dois FIIs de shopping centers serão discutidos.

    Em segundo lugar, vamos comparar parâmetros mais específicos dos VISC11 FII ou XPML11 FII quanto a quantidade e tipos de fontes de renda, prazo de duração e tempo de mercado.

    Além disso, a vacância e a inadimplência atuais serão avaliados para os dois fundos do segmento de shopping center.

    Por último lugar, vamos discutir aspectos relacionados ao mercado como preço sobre o valor patrimonial (PVP), volume mensal de negociações e Dividend Yield (%) médio dos últimos 12 meses.

    Em outras palavras, por último serão avaliados alguns indicadores de mercado.

    Então, vamos começar a comparação dos aspectos dos ativos dos dois FIIs, lembrando sempre que a data base de comparação é agosto de 2020.

    Ativos imobiliários do VISC11 e XPML11

    Atualmente, de acordo com o VISC11 RI, o fundo conta com um portfólio bastante diversificado de ativos imobiliários.

    O VISC11 têm 13 shoppings centers localizados em 9 estados diferentes (Figura 1).

    visc11 ou xpml11
    Figura 1. Portfólio de ativos imobiliários do VISC11. Fonte: VISC11 RI (2020).

    Os shoppings centers do VISC11 estão localizados majoritariamente em termos de ABL nos estados de São Paulo (48 %), Ceará (13 %) e Rio de Janeiro (11 %).

    Atualmente a ABL total dos ativos imobiliários do VISC11 é de cerca de 106,0 mil metros quadrados.

    Em contrapartida, o XP Malls, ou XPML11 tem 12 Shoppings Centers em seu portfólio de ativos.

    Os ativos imobiliários do XPML11 estão localizados em seis estados: São Paulo, Rio de Janeiro, Rio Grande do Norte, Amazonas, Pará e Bahia e tem uma ABL total de cerca de 110 mil metros quadrados.

    Então, no quesito número de ativos e quantidade de locais dos ativos, pode-se dizer que o VISC11 leva vantagem em comparação ao XPML11.

    Todavia, o XPML11 possui uma ABL total maior do que o VISC11.

    Fontes de renda, tempo de mercado, duração e vacância

    Atualmente, o VISC11 FII possui 3 fontes de renda: ativos imobiliários,cotas de FIIs e ativos de renda fixa.

    Comparativamente com o VISC11, o XPML11 têm 4 fontes de renda diferentes que incluem os CRIs na lista de ativos do fundo.

    Sendo assim, o XPML11 leva uma pequena vantagem nesse critério de avaliação.

    Em relação ao tempo de mercado, o FII de shopping center da gestora Vinci teve seu IPO no ano de 2014, enquanto o XP Malls, teve seu IPO há menos de 3 anos atrás.

    Ou seja, o VISC11 tem mais tempo de mercado que o fundo de shopping center da gestora XP.

    Quanto a duração, ambos os fundos ficam empatados, pois tanto o VISC11 quanto o XPML11 tem prazo de duração indeterminado.

    De acordo com o site Mundo FII, a vacância atual do VISC11 é de cerca de 6,5 % e a inadimplência atual chega a 27,7 %.

    Em contrapartida, de acordo com o mesmo site, a vacância atual do XPML11 é de 4,4 % e a inadimplência é de 9,3 %.

    Em outras palavras, o XPML11 FII tem um desempenho melhor na avaliação de vacância e inadimplência atuais.

    Indicadores de mercado

    A seguir, vamos verificar alguns indicadores de mercado dos fundos discutidos pelo artigo.

    Em primeiro lugar, o valor do dividend yield (%) nos últimos 12 meses demonstra que atualmente o VISC11 possui maior valor de DY de 5,89 % a.a em comparação ao DY do XPML11 de 3,63 % a.a.

    Em segundo lugar, vamos avaliar o volume mensal de negociações dos dois FIIs de shopping.

    No último mês, o VISC11 teve um volume diário de negociações de 3.460 mil reais e o XPML11 teve um volume negociado de 112.752 mil reais.

    Ou seja, o fundo da XP apresentou maior liquidez em comparação ao fundo da Vinci.

    Em último lugar, vamos comparar o PVP dos fundos. Atualmente, o VISC11 tem um PVP de 0,88 enquanto o XPML11 tem um PVP de 0,98.

    Ou seja, o fundo VISC11 é negociado com um deságio maior do que o XPML11.

    Na sua opinião, quem leva a melhor entre VISC11 ou XPML11?

    Certamente, são dois FIIs do segmento de shopping center que são bastante conhecido dos investidores mais experientes.

    Então, na sua opinião, quem levaria a melhor?

    Um forte abraço e até a próxima!

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