VISC11 Vinci Shopping Centers

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    Talvez você espere alguma polêmica sobre o post de hoje, mas sem dúvidas vou fazer uma análise bem ponderada sobre o VISC11, ou Vinci Shopping Centers.

    O VISC11 é um fundo imobiliário do segmento de shopping center e que tem suas negociações na bolsa de valores junto a FII como HGBS11 e XPML11.

    Durante o impacto da pandemia de COVID-19, muitos fundos imobiliários do segmento de shopping center sofreram bastante.

    Desse modo, a cotação do VISC11 ainda não retomou sua cotação para os patamares do final do ano de 2019.

    Sendo assim, vamos conhecer um pouco mais sobre o VISC11, sua cotação, seus dividendos e suas últimas emissões.

    O que é o VISC11 – Vinci Shopping Centers?

    O VISC11 é um fundo imobiliário de shopping center que teve seu IPO em março de 2014, mas sua negociação na bolsa de valores começou somente em novembro de 2017.

    Na época, a oferta pública do fundo imobiliário trouxe a negociação de cerca de 2,3 milhões de cotas no valor de R$ 100,00.

    Os ativos imobiliários do fundo são imóveis prontos (shopping centers), ou seja, o VISC11 é um fundo de tijolo.

    De acordo com o VISC11 RI, o fundo não tem como objetivo desenvolver novos empreendimentos.

    O VISC11 RI informa que o VISC11 tem o CNPJ número 17.554.274/0001-25 e tem o ISIN BRVISCCTF005.

    Além disso, o VISC11 RI também mostra que o fundo tem o regime de gestão ativa com a gestão da Vinci Real State Gestora de Recursos LTDA.

    A administração do FII é da BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

    A taxa de administração do fundo é cobrada de forma decrescente acordo com o seu valor de mercado.

    Sendo assim, quando o patrimônio do VISC11 for de até 1 bilhão de reais, a taxa cobrada é de 1,35 %a.a e quando o fundo tiver um patrimônio acima de R$ 2 bilhões, a taxa cairá para 1,05 % a.a.

    Atualmente, em agosto de 2020, o VISC11 conta com um valor de mercado de R$ 1,5 bilhão e com um número de cotistas igual a 164.273.

    Carteira de ativos do VISC11

    Os ativos imobiliários do VISC11 são 13 participações em shopping centers distribuídos em 9 estados brasileiros (Figura 1).

    visc11 vinci shopping centers
    Figura 1. Ativos imobiliários do VISC11. Fonte: VISC11 RI

    Em agosto de 2020, o fundo imobiliário Vinci Shopping Centers possui participação minoritária em praticamente todos os ativos imobiliários do seu portfólio.

    As participações nos ativos imobiliários somam mais de 106 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) própria.

    Além disso, o VISC11 FII apresenta uma ótima diversificação regional com os 13 shopping centers distribuídos em 9 estados (Figura 2).

    visc11 vinci shopping centers

    Os shopping centers estão localizados principalmente nos estados principalmente nos estados de São Paulo, Ceará e Rio de Janeiro.

    O fundo ainda possui uma boa diversificação de administradoras dos ativos imobiliários com 7 administradoras diferentes como: Argo, Saphyr, AD shopping e Shopping Centers Iguatemi S.A.

    Atualmente, a carteira de ativos do VISC11 Vinci Shopping Centers ainda é formada por ativos de renda fixa de alta liquidez e cotas de outros fundos imobiliários que representam R$ 364 milhões.

    VISC11 dividendos

    Em agosto de 2020, os dividendos mensais distribuídos pelo VISC11 foram de R$ 0,18 por cota, o que um dividend yield mensal de 0,18 % em relação ao valor atual da cota.

    Nos últimos 12 meses, os proventos pagos pelo fundo somam R$ 6,30 com uma distribuição de dividendos mensal média de R$ 0,53 por cota (Figura 3).

    Comparativamente ao ano passado, no ano de 2019, o VISC11 distribuiu dividendos de R$ 7,75 por cota num fluxo médio de proventos de R$ 0,65.

    visc11 dividendos
    Figura 3. Dividendos distribuídos pelo VISC11.
    Fonte: Relatório Gerencial.

    A distribuição de dividendos mensais do fundo imobiliário é bastante irregular, principalmente pelos efeitos da pandemia de COVID-19.

    VISC11 Vinci Shopping Centers cotação

    A cotação do VISC11 sofreu uma forte desvalorização nos últimos 5 meses pela pandemia de COVID-19.

    visc11 cotação
    Figura 4. Cotação do VISC11.
    Fonte: Google Finance.

    No mês de janeiro de 2020, a cotação do fundo bateu a máxima histórica de R$ 144,50 com o bom desempenho do mercado imobiliário.

    Em contrapartida, em março de 2020, a cotação do Vinci Shopping Centers bateu o valor de R$ 77,50.

    Ou seja, o valor de mercado das cotas do FII estavam com praticamente 50 % de desconto em relação ao valor da máxima histórica.

    A cotação do VISC11 hoje é de R$ 107,73, ou seja, o fundo está com uma desvalorização de R$ 36,77 em relação ao valor de sua máxima histórica.

    Além disso, a cota encerrou o mês de julho cotada na B3 a R$ 102,97, uma variação negativa de 0,2%.

    De acordo com o relatório do VISC11, a rentabilidade acumulada desde o IPO é de 29,8 %.

    Ademais, o relatório do fundo mostra que a rentabilidade acumulada no ano de 2020 é de – 24,3 %.

    VISC11 susbscrição

    O VISC11 Vinci Shopping Centers já lançou 6 emissões a mercado até o mês de agosto de 2020, de acordo com o site RI da gestora.

    As seis emissões permitiram que o fundo alcançasse o valor de mercado de R$ 1,5 bilhão.

    No dia 13 de setembro de 2019, encerrou-se a oferta da 5ª Emissão de cotas do fundo na qual foram subscritas mais de 2,1 milhões de novas cotas com um montante de cerca de R$ 227 milhões.

    Os recursos da oferta, juntamente com recursos provenientes das vendas parciais dos shoppings Ilha Plaza e Tacaruna, foram usados para a aquisição de:

    • 100% do Prudenshopping
    • 30% do shopping Iguatemi Florianópolis

    As aquisições da 5ª emissão e subscrição das cotas do VISC11 adicionaram ao portfólio mais de 38 mil m² de ABL própria, crescendo o portfólio em mais de 60%.

    A rentabilidade acumulada atual pela entrada na quinta emissão e subscrição das cotas do fundo é de 0,7 %.

    No dia 03 de fevereiro de 2020, encerrou-se a oferta da 6ª emissão de cotas do Fundo, na qual foram subscritas 3,9 milhões de novas cotas.

    Assim, o montante arrecadado na sexta emissão e subscrição foi de mais de R$ 480 milhões e os recursos da oferta pública foram usados para a aquisição de:

    • 7,32% do Shopping ABC
    • 7,79% do Pátio Belém, aumentando a participação no ativo para 21,4%.

    Em agosto de 2020, a rentabilidade acumulada para a entrada do investidor no fundo durante a sexta emissão seria de – 17,1 %.

    Então, por hoje é só!

    Um abraço,

    Rodrigo Colombo.

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